دبي: «الخليج»
أشارت تقارير عقارية إلى أن السوق المحلي في دبي واصل تسجيل معدلات سعرية تنافسية خلال العام الماضي 2019، وفقا لبيانات «أراضي دبي» التي أظهرت زيادة عدد وقيمة معاملات بيع العقارات خلال الفترة ذاتها، ما يشير إلى وجود طلب قوي من المستثمرين والمشترين الراغبين في الاستفادة من التوجهات الإيجابية التي يشهدها السوق والأسعار التنافسية.
كما لفتت التقارير إلى ارتفاع معدل الاستفسارات عن القروض العقارية في الإمارات مدفوعاً بالأسعار الحالية المنخفضة للعقارات والأسعار المواتية للفائدة، إذ أشارت إلى ارتفاع عام بنسبة 59% في الاستفسارات بين عامي 2018 و2019، مع زيادة بنسبة 11% في الاستفسارات من العملاء الذين يتراوح دخلهم الشهري بين 10-12 ألف درهم خلال الفترة نفسها.
الأعلى طلباً
وبين تقرير «بيوت» عن سوق عقارات دبي لعام 2019 استحواذ مناطق التملك الحر في دبي مثل «نخلة جميرا» و«دبي مارينا» و«وسط مدينة دبي» و«قرية جميرا الدائرية» على اهتمام المشترين للعقارات الجاهزة. كما تحظى المناطق التي يمكن الوصول إليها بسهولة من موقع إكسبو 2020 مثل «دبي الجنوب» باهتمام متزايد من قبل المشترين والمستثمرين المحتملين للمشاريع الجاهزة، في حين لا تزال الأحياء الراقية مثل «مدينة محمد بن راشد» و«دبي هيلز استيت» أكثر جذباً للباحثين عن شراء وحدات قيد التنفيذ.
وبناءً على مقارنة أسعار المبيعات من 2018 إلى 2019، أظهر التقرير انخفاضاً في أسعار الطلب بشكل عام سواء للشقق أو الفلل السكنية. وبدورها، استقطبت المناطق ذات الإطلالات البحرية الفاخرة مثل «دبي مارينا» و«نخلة الجميرا» اهتمام المشترين الباحثين عن شراء وحدات جاهزة، كما برزت المناطق التي تم تسليمها مؤخراً مثل «داماك هيلز» و«دبي هيلز استيت» ضمن قائمة المناطق الأكثر طلباً لشراء العقارات في دبي.
مبيعات الشقق
وبشكل عام، حافظت منطقة «دبي مارينا» على صدارة المناطق الأكثر طلباً لشراء الشقق خلال العام الماضي، فيما كانت «نخلة جميرا» الأكثر جذباً للمشترين والمستثمرين المهتمين بالفلل السكنية. وسجلت معاملات البيع والشراء في منطقة دبي مارينا ارتفاعاً وصل إلى 8.07 مليار درهم خلال عام 2019 مقارنةً ب5.06 مليار درهم في عام 2018، الأمر الذي يعزى إلى انخفاض سعر القدم المربعة بنسبة وصلت 11.8% خلال عام 2019 بمتوسط 1,326 درهم مقارنة ب1,502 درهم في عام 2018.
وانخفض متوسط سعر القدم المربعة في منطقة «نخلة جميرا» من 1671 درهماً للقدم المربعة إلى 1394 درهماً بنسبة تقدر ب16.6%، فيما انخفض متوسط سعر القدم المربعة في مناطق أخرى مثل «الخليج التجاري» و«قرية جميرا الدائرية» بنسب طفيفة وصلت إلى 5%.
مبيعات الفلل
أما بالنسبة لمبيعات الفلل، فسجلت منطقة «قرية جميرا الدائرية» أكبر نسبة انخفاض لمتوسط سعر القدم المربعة ب13.8% حيث وصل خلال عام 2019 إلى 599 درهماً، مقارنة ب695 درهماً في عام 2018، وذلك نتيجة ازدياد الوحدات المعروضة في المنطقة وخاصة في أحياء مثل «الفرجان» و«البرشاء جنوب».
وبالنظر إلى العائد على الاستثمار، أشار التقرير إلى أن «المدينة العالمية» تقدم أعلى عائد استثمار بنسبة 9.4% للشقق، بينما توفر «قرية جميرا الدائرية» التي تتمتع بضمها فللاً بأسعار معقولة عائدات وصلت إلى 6.5% سنوياً.
إيجارات الشقق
وأفاد تقرير «بيوت» عن سوق عقارات دبي لعام 2019 أن المناطق المعروفة مثل «النهدة» و«دبي مارينا» تستمر في طليعة المناطق الأكثر طلباً في قطاع الإيجار في دبي، حيث توفر أسعاراً ملائمة للمستأجرين الباحثين عن استئجار وحدات بمساحات أكبر أو التفاوض على خفض الإيجارات في منازلهم الحالية، في حين تعد منطقة مردف الأكثر جذباً لاستئجار الفلل. ومن الجدير بالذكر أن بعض المناطق المرغوبة مثل «قرية جميرا الدائرية»، وديرة قد سجلت انخفاضات في إيجارات الشقق تراوحت بين 8 إلى 14% خلال عام 2019.
إيجارات الفلل
أما على صعيد إيجار الفلل السكنية، فقد تصدرت مناطق مردف، جميرا، البرشاء، والمرابع العربية قائمة المناطق الأكثر طلباً، بالإضافة إلى المناطق ذات الإيجارات المعتدلة مثل «داماك هيلز»، «دبي لاند» و«الريم» حيث شهدت في معظمها انخفاضات بين 8-16%.
قيد التنفيذ
كما أشار التقرير إلى تصدر مناطق «دبي الجنوب» و«أكويا أوكسجين» قائمة أكثر المناطق طلباً لبيع الوحدات قيد التنفيذ، بالإضافة إلى الاهتمام المتزايد على الأحياء الراقية مثل «وسط مدينة دبي»، و«مدينة محمد بن راشد» و«دبي هيلز استيت». ومن ناحية أخرى، شهدت المناطق الناشئة مثل «قرية جميرا الدائرية»، و«مدينة دبي الرياضية»، و«تاون سكوير» اهتماماً متزايداً من قبل المشترين بفضل خطط الدفع الميسرة التي يتم عرضها.
القروض العقارية
كشفت «مورتجاج فايندر»، الذراع الاستشارية المستقلة والمتخصصة في القروض العقارية ل «بروبرتي فايندر»، عن ازدياد معدل الاستفسارات عن القروض العقارية في الإمارات مدفوعاً بالأسعار الحالية المنخفضة للعقارات والأسعار المواتية للفائدة، إذ أشارت إلى ارتفاع عام بنسبة 59% في الاستفسارات بين عامي 2018 و2019.
وتأتي معظم طلبات الحصول على التمويل العقاري من ذوي الدخل المرتفع، وساهمت الأسعار الحالية للعقارات في ارتفاع اهتمام هؤلاء الأشخاص بالقروض العقارية. إلا أن «مورتجاج فايندر» كشفت عن زيادة بنسبة 11% في الاستفسارات من العملاء الذين يتراوح دخلهم الشهري بين 10-12 ألف درهم بين عامي 2018 و2019. وتستأثر هذه الشريحة من العملاء بنحو 5% من معدل الاستفسارات عبر الموقع. ومن بين الاستفسارات التي تلقّتها «مورتجاج فايندر»، بلغ متوسط سعر العقارات التي يبحث عنها الأشخاص من هذه الفئة 795 ألف درهم.
وبالرغم من أن «مورتجاج فايندر» يتلقى دوماً استفسارات من أفراد ينتمون إلى شريحة الدخل هذه، إلا أن هذه الزيادة تُعزى في الغالب إلى الأسعار الحالية للعقارات وأسعار الفائدة التنافسية التي تقدمها البنوك، الأمر الذي أسهم في تيسير شراء العقارات بالنسبة للأشخاص الذين لم يكونوا قادرين على اتخاذ مثل هذه الخطوة سابقاً. كما يشير انخفاض أسعار فائدة القروض العقارية إلى انخفاض قيمة الدفعات المستحقة على المقترضين، ومنحهم قدراً أكبر من الدخل المتاح.
أسعار الفائدة
تراجعت أسعار الفائدة بشكل طفيف عام 2019، بعد أن خفض «مصرف الإمارات المركزي» أسعار الفائدة ثلاث مرات بما ينسجم مع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. كما أدى انخفاض أسعار الفائدة إلى تراجع تكاليف الاقتراض، ما يعتبر أمراً جيداً بالنسبة للمقترضين الجدد والحاليين على حدٍ سواء.
وأصبحت البنوك أكثر قدرة على المنافسة فيما يتعلق بعروضها من القروض العقارية. ففي عام 2018، بلغ متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية في المنطقة 3.99%. ومع ذلك، وخلال الأشهر الأخيرة، طرأت انخفاضات ملحوظة في أسعار الفائدة، حيث وصلت بعضها إلى 2.75% كمعدل ثابت لمدة سنة واحدة. كما خفّضت بعض البنوك هوامشها المعنية برجوع الملكية، ما سيكون ذا فائدة بعد انتهاء الفترة الأولية التي يكون فيها معدل الفائدة ثابتاً.
وفيما لا تعتبر أسعار الفائدة عاملاً حاسماً في اتخاذ القرار المتعلق بالشراء، إلا أن انخفاض الأسعار يشكل بالتأكيد عاملاً مشجعاً للشراء بالنسبة للمترددين. وفي الآونة الأخيرة، أصبحت أسعار الفائدة التي أصدرتها بعض البنوك أقرب لتلك التي يقدمها المقرضون في أجزاء أخرى حول العالم مثل أوروبا، والتي يميل العملاء لاعتبارها طرف مقارنة عند التفكير في خيارات التمويل.
