يقول طارق رمضان، رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة» في هذا الإطار: «إن الطابع النقدي لمعاملات الاستثمار التي تقدر بنحو 75% من المعاملات تتم بشكل نقدي، والمرونة العالية في السوق العقاري التي تقاوم ضغوط السوق نحو الانخفاض منذ منتصف 2014، قد تشير إلى أن أي انخفاض إضافي قد يكون محدوداً بنحو 10-15% في المناطق أو القطاعات المبالغ في ثمنها مثل الوحدات الفاخرة والفلل الكبيرة، وهذا بخلاف أن أي تغييرات في العوامل العالمية والمحلية قد يسرع أو يبطئ من عملية تعافي السوق العقاري، وسنستعرض هنا كيف بالإمكان لهذه العوامل أن تتغير:
1- أسعار النفط:
ومع تهاوي الأسعار ليصل إلى 30 دولار أمريكي للبرميل، ومع توقعات بمزيد من الانخفاض في السعر، إلا أن التقارير الدولية من مؤسسات لها شأنها تتوقع أن أسعار النفط ستعاود الارتفاع بمعدل سنوي يصل إلى 5 دولارات، ليستقر السعر عند 50 دولار أمريكي للبرميل، وهذا من شأنه التأثير سلباً في الاقتصاد بشكل عام وعلى السوق العقاري على الأخص في النصف الأول من العام الحالي قبل أن تعود عجلة النمو المستدام للدوران من جديد، وذلك لفترة طويلة الأمد.
2- الدولار الأمريكي:
عرف الدولار الأمريكي ارتفاعاً ملحوظاً في عام 2015، وأصبحت عقارات دبي أكثر تكلفة للمشترين من بعض الأسواق الرئيسية مثل بريطانيا وأوروبا ودول جنوب شرقي آسيا (الهند وباكستان) التي تمثل أكثر من 50% من المشترين الدوليين في سوق العقارات في دبي، ومعظم المحللين لا يتوقعون أن يستمر في هذا الاتجاه، لأن حكومة الولايات المتحدة سوف تبدأ في اتخاذ بعض التدابير ليعود الدولار لمستوياته الطبيعية، مما سيزيد من حجم الصادرات الأمريكية ويجعلها أكثر جذباً.
3- الروبل الروسي:
يعد المستثمرون الروس من أهم المساهمين في القطاع الفاخر في سوق العقارات في دبي، وبعد الحظر الاقتصادي المفروض بعد النزاع الروسي الأوكراني فإن الروبل فقد 50% من قيمته، مما جعل عقارات دبي مكلفة للغاية للمستثمرين الروس، ولا ندري كيف سيكون هذا العامل في عام 2016 نظراً لارتباطاته السياسية التي لا يستطيع المحللون الاقتصاديون توقعها، ولكن بلا شك فإن عودة الروبل الروسي لوضعه الطبيعي سيشجع العديد من المستثمرين الروس على العودة للاستثمار في سوق العقارات في دبي.
4- الاقتصاد الصيني:
شهد عام 2015 تدهوراً في الاقتصاد الصيني وقد كان له، من وجهة نظرنا، تأثير بسيط على السوق العقاري في دبي نظراً لأن حصة المستثمرين الصينيين صغيرة جداً، ومع ذلك فإنهم نشطون للغاية في أسواق دولية أخرى مثل سنغافورة، لندن، أوروبا، شمال أمريكا، والآن هم يتطلعون أكثر من أي وقت مضى لكي ينقلوا استثماراتهم خارج الصين بسبب الانخفاض الحاد في سوق الأسهم، ولذلك فإن استطاعت سوق دبي أن تضع نفسها تحت أنظار المستثمرين الصينيين المهمين، فإن هذا سيحدث تغييراً حاداً وسريعاً في اتجاه حركة السوق.
5- نظام التمويل العقاري:
لا شك أن قانون الرهن العقاري الأخير (الذي رفع الحد الأدنى لمقدم القرض العقاري المطلوب) وبجانب معدلات الفائدة المرتفعة نسبياً، وانعدام الرغبة في التمويل العقاري لدى أغلب البنوك الكبرى، قد وضعت ضغطاً إضافياً على سوق العقارات، ومع التوقعات بأن أسعار العقارات ستصل إلى حدها الأدنى في الفترة ما بين الربع الثاني والثالث لعام 2016، فإننا نأمل ونتوقع أن البنك المركزي والبنوك ستراجع سياساتها التمويلية ومتطلباتها، وذلك لجعل القروض العقارية متاحة لشريحة أكبر من السوق.
6- رسوم النقل لدائرة الأراضي والأملاك:
ضاعفت دائرة الأراضي والأملاك رسوم نقل الملكية وتسجيل العقار لتصل إلى 4% في عام 2013، في إجراء يهدف للسيطرة على الزيادات العالية في الأسعار بعد الإعلان عن إكسبو 2020، وقد انخفضت الأسعار من وقتها، وإذا تم إعادة النظر في هذه الرسوم وإعادة هيكلتها، فقد تكون عاملاً رئيسياً في انتعاش قوي للسوقن مما يسهم في تعافيه وتقدمه نحو النمو المستدام.
اقتراحات لتعزيز استقرار السوق
وأشار طارق رمضان رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة»، إلى أن التأثير أو محاولة تغيير أي من العوامل الدولية في السوق يكاد مستحيلاً، فإن التركيز على العوامل المحلية قد يكون له أثره الكبير في تحسين أداء السوق وجعله يمضي قدماً، وإحدى أهم الاقتراحات التي نؤمن بتأثيرها الكبير والإيجابي في سوق العقارات في دبي، وأهم هذه المقترحات:
إعادة هيكلة قانون الرهن العقاري ورسوم التسجيل، بينما يعد كلا القرارين مفيدين للسوق عندما تم إصدارهما بشكل فردي في الماضي، لكن في الوقت الحالي فإن تأثيرهما يعد سلبياً ومضاعفاً في حالة السوق، وبناء على أن ظروف السوق في تغير مستمر، فإن القرارين قد لا يتناسبان مع جميع الأزمنة.
لذلك نوصي بتحويل قانون الرهن العقاري ورسوم التسجيل من كونهم قوانين ثابتة إلى «أدوات لضبط السوق»، التي يمكن تغييرها للسيطرة على أي زيادة أو انخفاض حاد في السوق، ولكن دون محاولة التأثير في اتجاهه.والخطوة العملية الأولى: في هذا الاقتراح هو إنشاء «لجنة ضبط السوق»، التي تضم ممثلين عن الجهات الرسمية المؤثرة في السوق العقاري مثل «دائرة الأراضي والأملاك» و«البنك المركزي»، وبهذا يتم التنسيق الدائم ودراسة القرارات والتدابير ومدى تأثيراتها في السوق قبل إصدارها، لتجنب أي تأثير سلبي مضاعف.
الخطوة العملية الثانية: هي أن الحد الأدنى لمقدم القرض العقاري المطلوب وفقاً لقانون الرهن العقاري يجب أن يحول ليصبح أداة متغيرة، تزيد أو تنقص حسب حالة السوق والتنبؤات، فإذا وصلت الأسعار في السوق إلى مستويات متدنية جداً، والأسعار مرشحة للزيادة (مما يقلل المخاطرة بالنسبة للبنك)، فوقتها يجب تخفيض قيمة الحد لمقدم القرض العقاري، والعكس صحيح.
أما بالنسبة لرسوم التسجيل التي تطبقها «دائرة الأراضي والأملاك»، نعتقد أنه يمكن إعادة هيكلتها بطريقة تحفيزية للمستثمرين الحقيقين وللمشترين النهائيين، خاصة
لصغار المستثمرين والمشترين من الفئة المتوسطة الدخل، وفي الوقت نفسه تواصل تأمين السوق من الأثر السلبي للمضاربين.
ولتحقيق ذلك نقترح جدولة رسوم التسجيل، التي تنطبق على كل من العقارات الجاهزة أو على الخريطة.
تراجع التصرفات العقارية
لفت طارق رمضان إلى أن معظم التقارير المختصة وصفت عام 2015 بالعام البطيء والخامل في سوق العقارات، والعديد من العوامل المحركة للسوق كان لها تأثير سلبي واضح، مثل هبوط أسعار النفط، ارتفاع قيمة الدولار، وانخفاض قيمة الروبل الروسي، اتساع رقعة الصراعات والتوترات في المنطقة، مع استمرار شروط التمويل الصارمة ورسوم التسجيل ونقل الملكية العالية، وأخيراً الركود الاقتصادي العام في أسواق هامة ورئيسية مثل السوق الصيني والأوروبي.
وبين أن العوامل المذكورة أعلاه أدت إلى انخفاض بنسبة 30% في حجم المعاملات وقيمتها في سوق دبي، وبانخفاض بمتوسط 10% في أسعار العقارات، مع حفاظ قطاع التأجير على ثباته وذلك بنسبة انخفاض بسيطة قدرت بأقل من 2-4%، وقد كان أداء مختلف القطاعات والمناطق في الشقق المتوسطة والفلل والمنازل الصغيرة متفوقاً بشكل ملحوظ على الشقق والفلل الفاخرة، ومن الجدير بالذكر أن الانخفاض في أسعار البيع والتأجير كان هامشياً في الربع الأخير من عام 2015، وخاصة في شهر ديسمبر/كانون الأول الذي عرف استقراراً ملحوظاً، ما يبشر باستقرار السوق مع بداية العام 2016.
ومع انخفاض الأسعار بمعدلات أعلى مقارنة مع التأجير، فإن عوائد التأجير قد زادت ما جعل عقارات دبي أكثر جذباً للمستثمرين، وكما كان متوقعاً فإن العقارات الصغيرة في المناطق المتوسطة الدخل توفر أعلى العوائد مقارنة مع العقارات الكبيرة في المناطق الفاخرة، فإجمالي عوائد مناطق مثل «المدينة العالمية»، «ديسكفري جاردنز»، «مدينة الإنتاج الإعلامي»، «مدينة دبي الرياضية»، «واحة دبي للسيليكون»، و«قرية جميرا» يتراوح من 8.8% إلى 10%، بينما المناطق الفاخرة مثل «دبي داون تاون» و«النخلة جميرا» توفر عوائد أقل من 6.5%، أما عوائد الفلل فلا تزيد عن 6.8% وذلك بمتوسط 4.5% ما يجعلها الأقل جذباً للمستثمرين، علماً أن الفلل كانت تعتبر في الماضي القريب جذابة للمستثمرين الباحثين عن ارتفاع قيمة عقاراتهم، أما في الوقت الحالي فإنها لا تعتبر الخيار الأمثل ولا تلبي تطلعاتهم.
6000 وحدة سكنية جديدة فقط في 2015
أكد طارق رمضان، رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة» أنه على الرغم من توقعات غالبية تقارير السوق السابقة بدخول ما يزيد على 20 ألف وحدة سكنية جديدة إلى دبي في عام 2015، فإن العرض الفعلي كان أقل من 6 آلاف وحدة، ويتوقع أن يتكرر نفس الحال في عام 2016.
