بعد تراجع النشاط العقاري في الصيف، ورغم تأثيره على حركة السوق في أبوظبي خلال الربع الثالث، إلا أن الأسعار ومستويات الإيجارات أظهرت مرونة قوية .
وبحسب تقرير “سي بي ريتشارد أليس”، فقد ألقى الربع الثالث الضوء على العديد من الخطط والبرامج الرئيسية التي من المحتمل أن تؤثر على المستثمرين المحليين والأجانب، وأبرزها خطة لتعديل المعايير الحالية لملكية الشركات الأجنبية في دولة الإمارات للسماح بملكية 100 % للشركات الاجنبية .
خلال الربع الثالث، أعلنت الحكومة عن بناء 17 ألف منزل لمواطني دولة الإمارات في 23 موقعا داخل أبوظبي، ومن المقرر أن يتم الانتهاء من بنائها في غضون الخمس سنوات المقبلة، وتقع غالبية هذه البيوت (64%) في أبوظبي، في حين أن الباقي (36%) سيتم توزيعها في كل من العين والمنطقة الغربية .
ويقول مات جرين، مدير قسم البحوث والاستشارات، سي بي ريتشارد إليس في الشرق الأوسط، إن هناك عدداً من المبادرات التي تم تنفيذها من قبل القطاعين الخاص والحكومي، على أمل إحياء الزخم في السوق خلال الربع الثالث، حيث أعلنت المزيد من المؤسسات المالية عن توسعها في سوق الرهن العقاري .
ويضيف جرين: “لقد أصبح واضحاً خلال عام 2009 أن كلاً من القطاعين الحكومي والخاص أخذا زمام المبادرة للمساعدة في احياء السوق العقاري وتحسين الثقة به” .
وبحسب التقرير فمن المتوقع لسوق أبوظبي أن يحافظ على وضع قوي نسبياً تغذيه إمدادات ضئيلة من جميع درجات فئات الأصول، كما من المتوقع للإيجارات بشكل عام أن تظل ضعيفة للفترة المتبقية من عام 2009 لكن من المرجح أن تستقر أكثر خلال عام 2010 .
ويتابع التقرير: “في حين أن عدداً كبيراً من الوحدات السكنية والمساحات المكتبية ما تزال تحت التطوير ستتوفر قريباً، نحن نتوقع أن على الملاك اعتماد نهج أكثر مرونة في مفاوضات الإيجار” .
ورجح التقرير أن تستمر التعديلات في أسعار البيع والتأجير خلال ما تبقى من ،2009 على الرغم من أن المؤسسات المالية توفر المزيد من التسهيلات الائتمانية المتاحة ببطء، فإنها ستقدم بعض الدعم للسوق مع عودة الثقة لكل من المستثمرين والمطورين .
قطاع المكاتب
كل المبيعات التجارية ومعاملات التأجير في قطاع المكاتب كانت مقيدة خلال هذا الربع، وعادت أسعار العقارات الممتازة للارتفاع لتتراوح بين 005،m@ درهم و26 ألف درهم للمتر المربع .
وانخفضت مستويات الاستثمار لتعكس توقعات المستثمرين الحاليين والمشترين المحتملين، كما أن ملاك العقارات مترددون في البيع بأسعار أقل توقعا لانتعاش السوق، في حين أن المشترين يشعرون بالقلق من استمرار التباطؤ في قيم الأصول .
أما عن سوق التأجير، فواصلت ايجارات المكاتب هبوطها، على الرغم من صحة سوق المكاتب، حيث انخفضت معدلات الإيجار من أعلى معدل لها (5،000 درهم للمتر المربع) إلى 2،900 درهم للمتر مربع، بتراجع 40% عن العام الماضي .
وانخفض الطلب بشكل حاد حيث يجد الوسطاء العقاريون صعوبة متزايدة في تأجير المساحات التجارية الجديدة . ويقول جرين: “وفي الظروف السائدة في السوق ، أصبح كل من المالكين والمستأجرين أكثر انتباها إلى الخيارات المتاحة ، وأظهروا قدراً أكبر من الاستعداد للدخول في مفاوضات” .
ويضيف: “كنتيجة لذلك، أصبحت المساحات المكتبية الصغيرة أكثر شعبية نظراً لسعي الشركات لاحتواء التكاليف . بدأ الملاك باعتماد نهج أكثر مرونة في التأجير وتقديم المزيد من المزايا الجذابة والحوافز التي لم تقدم من قبل عندما كان السوق في أوج نشاطه” .
وبصفة عامة، واجهت المساحات المكتبية ضعيفة الجودة أكبر انخفاض في معدل الإيجارات خلال هذا الربع، وزيادة توافر المساحات على مدى الأشهر ال 12 المقبلة قد تضيف المزيد من الضغط لخفض الإيجارات إذا لم تقترن بمستويات الطلب .
القطاع السكني
خلال النصف الأول من العام، انخفضت الإيجارات السكنية بشكل كبير، ولكن خلال الربع الثالث، كان هناك انخفاض متواضع، وخاصة بالنسبة للوحدات السكنية التي تقع في مناطق الأعمال المركزية، فانخفضت إيجارات الشقق في هذه المواقع بنحو 5%، مقارنة مع الربع الثاني (10%) في حين ظلت العديد من المناطق بدون تغيير .
ويتراوح متوسط الإيجار السنوي لشقة بغرفة نوم واحدة في وسط المدينة من 100 ألف درهم إلى 130 ألف درهم سنويا . وما زالت الايجارات للعقارات الرئيسية تزيد على 140 ألف درهم .
ويقول تقرير “سي بي ريتشارد أليس”: “ظروف السوق الحالية أجبرت الملاك على تخفيف شروط الدفع المعتادة ، حيث أصبح التفاوض على شيكات الدفع يجري على أساس فردي” .
ويضيف: “ما تزال الوحدات السكنية التي تقع خارج الجزيرة تشهد انخفاضاً في الإيجارات (8-15% عما كانت عليه في الربع الثاني)، وهناك مفاضلة بين الموقع ومعدلات الإيجار، ولكن تتضمن سلبيات هذه المواقع محدودية الوصول إلى نظم النقل العام” .
وبحسب التقرير فلتصبح هذه التطورات الحالية والمستقبلية أكثر جاذبية للمستخدمين النهائيين، ينبغي النظر إلى عوامل مثل مرافق وقوف السيارات الكافية وشبكات النقل العام .
ويقول جرين: “أشارت أبحاثنا إلى هبوط في أسعار البيع خلال الربع الثالث، مما صاحبه عمليات بيع قليلة جداً” . وخلال الربع الثالث، وصل متوسط سعر بيع الشقق والفيلات إلى ما بين 300 .11 و600 .8 درهم للمتر المربع . وحازت المشاريع التي قاربت على الانتهاء مثل مارينا سكوير في جزيرة الريم، وعدد من مشاريع شاطئ الراحة، مستوى أعلى من الاهتمام .