أكد حمد سالم المزروع مدير عام دائرة التسجيل العقاري في الشارقة أن السوق العقاري في الشارقة، بدأ يسترد عافيته، وذلك بعد الأزمة المالية العالمية التي عصفت بالعالم مؤخراً، مشيراً إلى أن تأثير الأزمة كان نسبياً وليس حاداً، مبرراً ذلك بأن أي سوق إذا ما كان الصعود فيه تدريجياً فإن الهبوط سيكون تدريجيا أيضا، وهو وضع السوق العقاري في الشارقة . وكشف خلال حوار مع الخليج عن قيام الدائرة بدراسة مجموعة من القوانين والتشريعات الجديدة، وإعادة النظر في التشريعات السابقة، وذلك انسجاما مع المتغيرات التي تشهدها الدولة، موضحاً قيام الدائرة بتثبيت 99 في المائة من الملكيات سواء في مدينة الشارقة، أو في المنطقتين الوسطى والشرقية لإمارة الشارقة . وأوضح الأسباب التي دفعت الدائرة لتفعيل القانون الذي أصدره صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة، والخاص بتشكيل اتحادات لملاك العقارات، كما كشف آليات عمل هذه الاتحادات، والخدمات التي تقدمها للملاك . وتالياً نص الحوار:
إلى أي مدى أثرت الأزمة المالية العالمية على السوق العقاري في الشارقة؟
عندما بدأت الأزمة المالية العالمية ظهرت المشاكل في المشاريع العقارية، حيث لجأوا لدائرة التسجيل العقاري، وتم احتواء المطورين بطريقة صحيحة ومدروسة، حفظت الدائرة حقوق الجميع، وهو أمر اخذ جهداً ووقتاً كبيرين من الدائرة، وذلك بالتعاون مع دائرة التخطيط والمساحة وبلدية الشارقة، وهيئة كهرباء ومياه الشارقة، ودائرة التنمية الاقتصادية في الشارقة، إلى أن استقرت السوق العقاري في الشارقة، وتم احتواء هذه المشكلات، والأبراج التي سجلت لدى الدائرة تم تسهيل الأمر على الملاك، كما تم تصحيح أوضاعها .
ومما لا شك فيه أن الأزمة المالية أثرت في القطاع العقاري على مستوى العالم كله، وهذا الأمر معروف من قبل الجميع، وبالنسبة إلى إمارة الشارقة فإن التأثير كان نسبيا وليس حادا أو كبيرا، وذلك لأن أي سوق إذا ما كان الصعود فيه تدريجيا فإن الهبوط سيكون تدريجيا أيضا، وهذا هو الوضع في السوق العقاري في الشارقة، كان الصعود فيه تدريجياً ومدروساً، وسيكون هناك هبوط تدريجي إلى أن يصل إلى مرحلة الاستقرار .
كما أن حركة البيع والشراء في أي سوق، تخضع لمسألة العرض والطلب، وإذا كان الطلب قليلا، والعرض كبيرا، فإن الأسعار مما لا شك فيه ستنخفض، كذلك اذا خفت حركة البناء فإن البيع سينمو، كما أن القيود التي باتت تفرضها البنوك على مسألة التمويل العقاري، ساهمت في خفض حركة البيع، لذا خفت حركة البيع، لكنها عادت للتعافي .
وهل حركة البيع والشراء لاتزال متواصلة؟
حركة البيع والشراء مستمرة، ولكن ليس بالشكل السابق للازمة المالية العالمية، التي عصفت بالسوق العقاري على مستوى العالم، ولكن الملاحظ في العام الحالي 2010 وجود تعاف ملحوظ وتدريجي في السوق، كما هو الوضع في الشارقة، حيث يكون الصعود تدريجياً .
وهل انخفضت أسعار الشقق السكنية بناء على ما يصل الدائرة عن تسجيل أي ملكية؟
الانخفاض في الأسعار عمّ جميع القطاعات ليس في دولة الإمارات فحسب، بل في العالم وسبب هذا الانخفاض عدة عوامل منها توقف البنوك عن التمويل، وانخفاض أسعار مواد البناء، ووقف المضاربات على شراء الشقق، والتي كانت تحدث في السابق، وبالتالي كانت ترفع الأسعار بشكل كبير .
ما جديد الدائرة؟
لدينا في الدائرة هذه الأيام تحول منظم، يهدف بالدرجة الأولى إلى التسهيل على المراجعين، ونتكلم بكل شفافية ووضوح، يمكننا القول أن 99 في المائة من الأمور جاهزة في جميع الإدارات والأقسام لهذه الخطوات التطويرية .
ونعمل الآن في الدائرة على مجموعة من القوانين والتشريعات الجديدة، وإعادة النظر في التشريعات السابقة، وذلك انسجاما مع المتغيرات التي تشهدها الدولة، وما نقوم به يدل على وجود مرونة كبيرة لدى الدائرة .
سمعنا عن لجنة تثبيت الملكيات، ما دورها؟
هذه اللجنة شكلت بتوجيه من قبل صاحب السمو حاكم الشارقة حفظه الله، وتقوم هذه اللجنة التابعة للدائرة بتثبيت الملكيات، وهي مكونة من قاض ومهندس، وتقوم اللجنة بتثبيت ملكيات الأفراد وفق معايير وأسس قانونية وقد نجحت خلال الفترة من 1972 إلى العام 1980 بتثبيت 99 في المائة من الملكيات سواء في مدينة الشارقة، أو في المنطقتين الوسطى والشرقية لامارة الشارقة .
ما الرسوم التي يتم تحصيلها عند تسجيل أي ملكية في الدائرة؟ وما الوقت الذي يتطلبه تسجيل أي ملكية؟
الدائرة تحصل على رسم تسجيل وقدره 2% من نسبة الشراء يقوم المشتري بدفعها، كون هذا الأمر يأتي في صالحه بالدرجة الأولى، لأنه يحفظ حقه كون صك الملكية يكون معتمدا من قبل الحكومة .
وتسعى الدائرة للتسهيل على المرجعين، لذا فإن مدة التسجيل لدى الدائرة لا تزيد عن 5 دقائق إذا كانت جميع الأوراق متوفرة لإتمام هذه المبايعة، بشكل رسمي .
هناك ملاك أبراج سكنية في الإمارات يعلنون أن التملك يمنح المالك الإقامة الدائمة في الدولة؟ كيف ترون هذا الأمر؟ وهل هو موجود في الشارقة؟
هذه مادة تسويقية استغلها بعض المطورين لتسويق مشاريعهم العقارية، وذلك لترغيب المشترين بالتملك، كنوع من الإغراء لهم للشراء من هذا أو ذاك، وهي ظاهرة أفرزتها مرحلة معينة، وهي غير معترف بها من قبل الجهات المعنية، لذا فإن الدائرة ترفضه بشكل كامل .
والقانون الاتحادي من ناحية الإقامة الدائمة أوضح في هذا الأمر، وهو صريح بشكل لا يدع مجالا للشك، لذا فإن هناك رقابة دقيقة من قبل الدائرة على الإعلانات التي تنشر في الصحف أو في وسائل الإعلام المختلفة، كما أن مثل هذه الأمور مرفوضة من قبل الدائرة،
ويجب أن تكون الأمور واضحة، لذا يجب أن يتم هذا الأمر وفق القوانين الاتحادية الموجودة .
هل لكم بإطلاع المواطنين والمقيمين على نظام اتحاد الملاك في الأبراج السكنية الذي تم البدء بتشكيله؟
نظام اتحاد الملاك نظام عام تم تفسيره عن طريق القانون واللائحة التنفيذية وهو متاح للجميع، وبالنسبة لاتحاد الملاك في المشاريع العقارية المفرزة أو المعدة للفرز في الشارقة، فإن الشارقة من أولى إمارات الدولة في تنظيم السوق العقاري، وخاصة هذا الأمر، وذلك منذ عام 1980 وكان التنظيم شاملا وتناول ادق التفاصيل، بحيث انه نظم الأمر بشكل كامل، والذي تم هذه الأيام، كان تفعيلا للموضوع .
وبادرت دائرة التسجيل العقاري في الشارقة إلى دعوة المطورين في الإمارة، إلى عقد اجتماعات لتشكيل اتحاد للملاك للمشاريع القائمة والجاري تنفيذها، ووجهت جميع ملاك الأبراج والمشاريع للبدء بتشكيل اتحاد الملاك في كل برج .
وإلزام هذه المشاريع باتحاد الملاك فإن هذا الأمر يعتمد على رغبة المطور والمشتري، في تشكيل الاتحاد، وإذا توفرت هذه الرغبة يتم الدعوة لجمعية عمومية، وتشكيل الاتحاد في البرج السكني .
ما المسؤوليات المترتبة على اتحاد الملاك في البرج، تجاه بقية الملاك في البرج نفسه؟
الجمعية عبارة عن شخصية اعتبارية قانونية، لها حق التصرف في جميع المواضيع المتعلقة بالبرج مثل صيانة الأجزاء المشتركة وغيرها مما تخدم البرج، والصرف الصحي وتكاليفه، والحراسة، ودفع الرسوم (الكهرباء)، وتنظيم حركة البيع في البرج، وإصدار رسالة براءة الذمة لجميع الملاك في خالة بيع الشقة، متابعة ما يستجد أو متطلبات ملاك الشقق .
نجحتم في تشكيل اتحادات في عدد من الأبراج السكنية في الشارقة، كم عدد الأبراج التي يوجد فيها اتحاد ملاك؟
تم تسجيل 69 مشروعاً لدى الدائرة وتم اكتمال إنجاز عدد 36 مشروعاً، وحسب برنامج اتحاد الملاك تم انتخاب الاتحاد في 4 مشاريع وهي برج المروة والشاطئ (1) وبرج كنانة وبرج الدانة، وهناك برنامج معد من قبل دائرة التسجيل لإجراء الانتخابات في بقية الأبراج والمشاريع القائمة، بحيث تنظم هذه العلاقة .
ومتى تتوقعون الانتهاء من تشكيل هذه الاتحادات؟
هذه الاتحادات مرتبطة بكل برج موجود أو قائم على الأرض، ومتى ما تم انتهاء تسليم المشترين شققهم السكنية، فإن المطور أو المشتري يتقدم لتكوين اتحاد ملاك شرط أن لا تكون النسبة أقل من 20% من امتلاكهم للبناء .
كيف تمت هذه الانتخابات، وهل هناك مشاركة من جهات حكومية لمتابعة الانتخابات، مثل وزارة العدل ووزارة الشؤون الاجتماعية؟
تمت هذه الانتخابات بطريقة حضارية من قبل جميع المشاركين فيها، وذلك وفق القانون رقم (4) لعام 1980 واللائحة التنفيذية الصادرة له لعام 1981 وبإشراف من كاتب العدل في دائرة القضاء في الشارقة لتصديق محاضر تأسيس النظام الخاص للبرج .
وهل سيكون هناك اتحاد مستقبلي يجمع الاتحادات الصغيرة في الأبراج؟
أعتقد أن موضوع اتحاد يجمع جميع الاتحادات أمر مستبعد في هذا الوقت، كون هذه الاتحادات ليست جمعية نفع عام، والا كنا استعنا بوزارة الشؤون الاجتماعية خلال إجراء الانتخابات، الهدف الرئيسي من وجود أي اتحاد في برج سكني إدارة العقار بحد ذاته، وحل المشكلات إن وجدت في البرج، وما يتعلق بالعقار بشكل كامل من خدمات مختلفة سواء أعمال النظافة، أو التعامل مع الجهات الرسمية كهيئة كهرباء ومياه الشارقة، لذا فإن وجود اتحاد يجمعها سيكون بلا فائدة .
وما الأسباب التي دفعت الدائرة لإنشاء هذه الاتحادات؟
القانون رقم (4) لسنة 1980 في الشارقة، الصادر عن صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة ينظم عمل الاتحادات، وما قامت به الدائرة في الفترة الأخيرة تركز على تفعيل هذا القانون بشكل كامل، وذلك بإلزام المطورين وملاك الأبراج في الإمارة بتشكيل هذه الاتحادات في كل برج للإشراف عليه .
في السابق كانت تحدث مشكلات في الأبراج المباعة، هل ستكون هذه الاتحادات قادرة على حل هذه المشكلات؟
بلا شك هذه الاتحادات لها الشخصية الاعتبارية التي تمكنها من حل المشكلات، كون أي اتحاد في أي برج يعتبر ممثلا لملاك البرج بشكل قانوني وللاتحاد الأحقية في تنظيم العقار، كذلك تنظيم آلية البيع لأي شقة تقع في البرج، وحل جميع المشكلات التي قد تحدث فيه، ويعتبر الاتحاد حلقة الوصل ما بين مالك البرج ودائرة التسجيل العقاري في الشارقة .
كما ان القرارات التي يتخذها المجلس المنتخب تعتبر إلزامية على جميع السكان، كما أن المحاكم في الشارقة جاهزة للنظر في أي قضية تعرض عليها باستعجال، مع ضمان سرعة تنفيذ الأحكام .
هل يترتب على هذه الاتحادات دفع أي رسوم للدائرة؟
الدائرة عندما فعلت القانون بإنشاء هذه الاتحادات في الأبراج السكنية، هدفت بالدرجة الأولى حل المشكلات في الأبراج السكنية، ولم يقصد به التربح أو الحصول على رسوم بأي شكل من الأشكال، لذا فإنه في الوقت الحاضر لا توجد أي رسوم تفرض من الدائرة، على أي اتحاد .
وهل ستخضع الدائرة هذه الاتحادات للرقابة والمتابعة؟
يتم تسجيل هذه الاتحادات بعد انتخابها بإشراف الدائرة والكاتب العدل التنمية الاقتصادية، لدى دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، ويكون هناك تواصل دائم بين الدائرة وبين الاتحادات، ولحل أي خلاف ينشب بين الأطراف .
ولكن في حال رغب الملاك بتغير الاتحاد إذا ما كان غير ذي جدوى، كيف يتم ذلك؟
نعم هذا الأمر يمكن أن يتم في حال طلب 20 في المائة من الملاك في البرج السكني حل مجلس الاتحاد، مع إرفاق الأسباب التي دفعتهم لطلب حل المجلس، فإنه تتم الدعوة إلى جمعية عمومية، وذلك بموافقة دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، وتتم الانتخابات بوجود الكاتب العدل، ليتم التصديق على الانتخابات .
في حال رغب المالك ببيع الشقة، هل يتم الأمر بسهولة؟
هناك سهولة في هذا الأمر، ويتم البيع برسالة من اتحاد الملاك في البرج السكني يخطر الدائرة بعدم الممانعة في بيع الشقة .
من صور اجتماعات الجمعيات العمومية للأبراج لاحظنا إقبالا كبيرا من الملاك، ما ردود فعلهم بعد تشكيل هذه الاتحادات؟
ارتياح كبير جدا لأن تشكيل هذه الجمعيات تعود لهم بالنفع وحل مشكلات متراكمة في السابق وإن هذه الاتحادات سوف تقوم بدور كبير في تسهيل آلية اللجوء لملاك البرج ومن ثم الدائرة، المحاكم .
وما هي آليات تسجيل الأبراج في الدائرة؟ وهل ستكون هذه الاتحادات في جميع الأبراج؟
تتم متابعة هذه الأبراج منذ تأسيسها وفق الشروط والقوانين المعمول بها في إمارة الشارقة وعند إنجاز هذه الأبراج يتطلب من المطور أن يقوم بتقديم الأوراق المطلوبة لاستكمال شروط التسجيل والفرز منها شهادة إنجاز بناء، كشف بأسماء المشترين .
بالنسبة للتمليك في الشارقة للأبراج السكنية، هل هو متاح لجميع الجنسيات أسوة بإمارات في الدولة تملك الجميع؟
اشترط القانون وقرارات المجلس التنفيذي تملك العقارات ومن يقوم بتطوير هذه المشاريع بإمارة الشارقة على مواطني الدولة ودول مجلس التعاون الخليجي .
هل سيتم فتح التملك للفلل السكنية والأراضي مستقبلا، أم أن التملك سيقتصر على الشقق فقط؟
في هذه الفترة لا أعتقد أن مثل هذا الأمر سيتم في الشارقة، وذلك لوجود نظام وقانون يحكم التملك في الإمارة .
هذه الاتحادات شكلت بالنسبة للأبراج، هل هناك مشروع لملاك الوحدات السكنية المستقلة كجزر النجوم والفلل؟
ما يطبق على الأبراج السكنية في الشارقة يطبق على الفلل كذلك، وإذا أراد المطور العقاري إدارة العقار بنفسه فيمكنه الاحتفاظ بنسبة 10 في المائة منه، أما إذا تخلى عن هذا الأمر فإن الدائرة تلجأ إلى تشكيل اتحاد للملاك، وذلك لإدارة العقار والإشراف عليه بشكل كامل .
