أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، رعاه الله، بصفته حاكماً لإمارة دبي المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن تأسيس مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي ومقره دائرة أراضي وأملاك دبي في خطوة مهمة من شأنها تعزيز فاعلية الأطر القانونية وإيجاد آليات سريعة ومبسطة لمعالجة القضايا والنزاعات المتعلقة بهذا المجال الحيوي الذي يمس شريحة عريضة من المجتمع متمثلة في المعنيين بقطاع التأجير العقاري وغيرها من القطاعات ذات الصلة بما لذلك من أثر في تعزيز استقرارهم الاجتماعي والاقتصادي .
وتسري أحكام هذا المرسوم على اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين المشكلة بموجب المرسوم رقم (2) لسنة 1993 بشأن تشكيل لجنة قضائية خاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين وتعديلاته . وحدد المرسوم رقم (26) لسنة 2013 اختصاصات المركز التي تتضمن الفصل في جميع المنازعات الإيجارية التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات الواقعة في الإمارة أو في المناطق الحرة ما لم يكن لهذه النزاعات لجان قضائية أو محاكم مختصة بالمنازعات الإيجارية بما في ذلك الدعاوى المتقابلة الناشئة عنها وكذلك طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار علاوة على الفصل كذلك في الطعون المقدمة على القرارات والأحكام التي يجوز الطعن فيها بالاستئناف وفقاً لأحكام هذا المرسوم والأنظمة والقرارات الصادرة بموجبه، كما يتولى المركز تنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عنه في المنازعات الإيجارية التي يختص بنظرها .
وفقاً للمرسوم لا يختص المركز بنظر المنازعات الإيجارية الناشئة عن عقد التأجير التمويلي وكذلك المنازعات الناشئة عن عقود الإيجار طويلة الأمد المشمولة بأحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي .
ومنح المرسوم رئيس المجلس القضائي في دبي صلاحيات إصدار القرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه، كما نص المرسوم على أن يتولى القضاة رئاسة المركز واللجان والإدارات فضلاً عن قانونيين وخبراء لعضوية اللجان التابعة لدوائر المركز على أن تصدر لجان المركز قراراتها وأحكامها بالإجماع أو بالأغلبية باسم صاحب السمو الحاكم .
وتضمن المرسوم الهيكل التنظيمي للمركز الذي سيضم قطاعين أساسيين أولهما قضائي وثانيهما إداري، حيث سيتألف القطاع الأول القضائي من إدارة التوفيق والصلح علاوة على الدائرة الابتدائية والدائرة الاستئنافية و إدارة تنفيذ الأحكام فيما سيتكون القطاع الإداري للمركز من عدد من الوحدات التنظيمية التي يناط بها مهام تقديم الدعم الفني والإداري للقطاع القضائي .
التسوية الودية
وستختص إدارة للتوفيق والصلح - التي سيتم تأسيسها ضمن القطاع القضائي بالمركز - بإجراء التسوية الودية للمنازعات الإيجارية وذلك وفقاً للضوابط التي يعتمدها رئيس المركز في هذا الشأن ويستثنى من ذلك الأوامر والطلبات والدعاوى المستعجلة والوقتية والدعاوى التي تم قيدها قبل العمل بأحكام هذا المرسوم، حيث ستتشكل هذه الإدارة من عدد من القانونيين والخبراء يتم تعيينهم من قبل الدائرة، حيث سيتم نظر المنازعات الإيجارية التي تعرض على الإدارة وحلها بواسطة عدد من المختصين تحت إشراف قاض يتم انتدابه لهذه الغاية للعمل مع المركز .
وستعمل إدارة التوفيق والصلح على حل المنازعة الإيجارية بشكل ودي خلال مهلة أقصاها (15) يوماً على الأكثر من تاريخ حضور الأطراف أمامها ويجوز مد هذه المهلة لمدة مماثلة أو أكثر بقرار من القاضي المشرف على أعمالها، وإذا جرى الصلح بين أطراف المنازعة فيتم إثبات ذلك بموجب اتفاقية صلح يوقع عليها الأطراف ويعتمدها القاضي المشرف على إدارة التوفيق والصلح وتكون لهذه الاتفاقية قوة السند التنفيذي .
الفصل في الدعاوى
وقد ألزمت المادة السادسة عشرة من المرسوم اللجان المشكلة وفق أحكامه أن تفصل في الدعاوى الإيجارية المحالة إليها خلال مدة لا تزيد على (30) يوماً من تاريخ إحالة ملف الدعوى إليها ويجوز تمديد هذه المهلة لمدد أخرى وفقاً للضوابط والإجراءات التي يعتمدها رئيس المجلس في هذا الشأن .
وفيما يتعلق باستئناف أحكام الدائرة الابتدائية في المركز أوضحت المادة السابعة عشرة من المرسوم أن أحكامها يتم استئنافها أمام الدائرة الاستئنافية باستثناء الأحكام الصادرة في دعاوى المطالبات الإيجارية التي تقل قيمتها عن (000 .100 درهم) التي تكون نهائية وغير قابلة للطعن فيها بأي طريق من طرق الطعن .
ويجوز استئناف الأحكام الصادرة عن الدائرة الابتدائية التي تقل قيمتها عن المبلغ المشار إليه في حالة صدور حكم بالإخلاء أو صدور حكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص وكذلك إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو أغفل بعض الطلبات أو إذا صدر الحكم على شخص لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً في الدعوى أو كان هناك بطلان في الإعلان وأيضاً يجوز الاستئناف إذا كان الحكم قد بني على أوراق أو مستندات تبين بعد صدوره إقرار بتزويرها أو قضي بتزويرها أو بني على شهادة قضي بعد صدوره بأنها شهادة زور وكذلك إذا أخفى أحد طرفي العقد عن الدائرة الابتدائية بينات أو مستندات كان من شأنها تغيير الحكم في الدعوى .
ووفقاً لما جاء في المرسوم رقم (26) لسنة 2013 يكون ميعاد استئناف الحكم الصادر عن الدائرة الابتدائية (15) يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ جلسة صدور الحكم فإذا تخلف المحكوم عليه عن حضور جميع جلسات الدعوى ولم يقدم مذكرة بدفاعه فإن ميعاد الاستئناف يبدأ من تاريخ إعلانه بالحكم ويشترط لقبول استئناف الحكم الصادر عن الدائرة الابتدائية في دعاوى المطالبات المالية أن يقوم المحكوم عليه بإيداع نصف المبلغ المحكوم به عليه لدى المركز إلى حين الفصل في الاستئناف إلا أنه يجوز لرئيس المركز أن يقرر قبول الاستئناف بدون إيداع ذلك المبلغ أو باستيفاء نسبة منه .
ويرأس مركز فض المنازعات الإيجارية قاض لا تقل درجته عن درجة قاضي استئناف يعين بمرسوم يصدره صاحب السمو الحاكم ويتولى رئيس المركز الإشراف على أعمال القطاع القضائي فيه ويكون له الإشراف على توزيع الدعاوى في الدائرتين الابتدائية والاستئنافية واقتراح الأنظمة والقرارات التي من شأنها تنظيم العمل بالقطاع القضائي في المركز بما في ذلك الرسوم وبدل الخدمات التي يقدمها المركز كذلك التنسيق مع كافة الجهات القضائية والحكومية في كل ما يتعلق بعمل المركز في القطاع القضائي .
ويتم تنفيذ جميع الأحكام النهائية والباتة الصادرة عن الدوائر الابتدائية والاستئنافية بالمركز عن طريق إدارة تنفيذ الأحكام التابعة له كما يجوز لرئيس المركز الاستعانة بدائرة التنفيذ بمحاكم دبي لتنفيذ تلك الأحكام على أن ينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ستين يوما من تاريخ نشره . (وام)
القرار يعزز الشفافية والثقة ويدعم نمو السوق
دبي - ملحم الزبيدي، سومية سعد:
رحبت مصادر العمل في صناعة التطوير العقاري في دبي بقرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، رعاه الله، بشأن تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة، مؤكدة دوره المهم جداً في استكمال قرارات هيكلة القطاع واستدامته نحو تحقيق عنوان المنظومة العقارية المتكاملة .
وأشارت المصادر إلى أن صدور قرار تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية جاء في الوقت المناسب الذي يشهد فيه القطاع مرحلة جديدة من النشاط والتحسن التدريجي، وسيضيف المزيد من الثقة والشفافية إلى سوق عقارات دبي، ويدفع قدماً نحو النمو والازدهار الذي ظهرت بوادره منذ بداية العام الماضي 2012 .
المركز مستقل قضائياً
أكد سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أهمية قرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، بشأن تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية، مشيراً إلى كونه جاء في الوقت المناسب ليواكب التطورات السريعة التي يشهدها السوق العقاري المحلي والتغير الديناميكي الملحوظ الذي ظهرت بوادره منتصف العام 2011 .
وأوضح ابن مجرن أن السوق العقاري في دبي شهد الكثير من التغيرات الملحوظة خلال الفترة الماضية ما يتطلب العمل على تطوير كافة الأمور والجوانب المرتبطة به وخاصة التنظيمية والتشريعية وهو ما نشهده اليوم بصدور قرار تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية المرتبط ارتباطاً وثيقاً بسوق واسع وضخم .
وبين أن عمل المركز سيأتي استكمالاً للجنة فض المنازعات التي قامت بدورها في الفترة السابقة تحت غطاء قانوني وقضائي وسيختصر الكثير من الوقت من حيث البت في القضايا والخلافات بين طرفي عملية التأجير، مشيراً إلى ارتباط المركز فنياً وإدارياً بدائرة الأراضي والأملاك واستقلاله عنها في نفس الوقت قضائياً .
جاهزية القوانين العقارية
ثمن المهندس مروان بن غليطة، المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، الذراع التنظيمية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، قرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، رعاه الله، بشأن تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة، قائلاً: قرار ممتاز يكمل قرارات هيكلة القطاع واستدامته بحيث تكون المنظومة العقارية متكاملة وسلسة الإجراءات .
وأضاف ابن غليطة أن جاهزية القوانين العقارية وتطبيقها خلال الفترة السابقة تحتاج إلى تكملة المعادلة بوجود مركز متخصص يقوم بحل المنازعات على أساس قانوني ومنهجي يكمل عمل المحاكم العقارية في تنفيذ التعاقدات والالتزامات الخاصة بالأطراف لحفظ الحقوق مع وجود خبرات فنية تساعد في إعداد تقارير مفصلة عن الخلافات وتساهم في سرعة البت في القرارات .
منظومة تشريعية متكاملة
بارك علي راشد لوتاه، رئيس مجلس إدارة شركة نخيل العقارية، قرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، رعاه الله، بشأن تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة، مشيرا إلى اهميته البالغة في هذا الوقت الدقيق الذي يشهد فيه القطاع مرحلة جديدة من النشاط والتحسن التدريجي .
وأشار لوتاه، إلى أن المنظومة التشريعية والقضائية المحلية في دبي، نجحت في تسوية العديد من القضايا والنزاعات العقارية خلال السنوات الماضية أثناء وبعد تأثر أسواقنا بتداعيات الأزمة المالية العالمية، لافتاً إلى أن أغلبية الخلافات في هذا القطاع ترتبط بالطرف الثالث من معادلة العقار، وأن الفصل فيها سيكون له أثر إيجابي في جميع الأطراف . وقال لوتاه إنه مع وجود مركز فض المنازعات الإيجارية أعتقد أن المنظومة اقتربت من الاكتمال والوصول إلى الجاهزية التامة لمواجهة أي تحديات مستقبلية .
قرار مناسب
أشاد حسين سجواني، رئيس مجلس إدارة داماك العقارية، بقرار تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة، وقال: جاء هذا القرار في الوقت المناسب الذي تتطلب فيه صناعة العقار في سوقنا المحلي كل أشكال الدعم لتواصل طريقها باتجاه التحسن والنضج، ونحن كمطورين يقع على عاتقنا عبء أيضاً لمواجهة كل التحديات التي قد تضر بهذا المسار .
وأشار سجواني إلى أن دبي أكدت من جديد أنها مركز المال والأعمال الأكثر جاهزية على شتى الصعد لاستقطاب الشركات والمستثمرين الذين ضاقت بهم السبل في العديد من الدول الإقليمية التي تواجه العديد من المشكلات، سواء السياسية أو الاقتصادية، بحيث إن الإمارة في ظل حكمة الحكومة الرشيدة في معالجة كل التحديات وتطور تشريعاتها وبنيتها التحتية ومرونة تأسيس الأعمال تلبي احتياجات مختلف شرائح الاستثمار ومتطلباتهم .
وأفاد سجواني أن العاملين في القطاع العقاري المحلي والمعنيين بتنظيمه وإصدار القوانين والتشريعات تعلموا الكثير من الدروس جراء تأثرنا بتداعيات الأزمة المالية العالمية السابقة، فجاءت التوجهات إلى عدم تكرار الأخطاء نفسها، والمضي بطريق واضح وثابت أساسه الاستثمار الجاد على المدى الطويل .
من جانبه أشاد المهندس صلاح أميري مساعد المدير العام لقطاع خدمات البيئة والصحة والسلامة في بلدية دبي، بقرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله والذي سيسهم في حل أوضاع المتعثرين من المواطنين والمقيمين في القضايا الإيجارية، وتوفير سبل العيش الكريم لهم، مؤكدا أنه ليس بغريب على سموه ما يقوم به من اسعاد للمواطنين والمقيمين وما يوفر لهم سبل العيش الكريم، وأن القرار يعد لفتة إنسانية كريمة من سموه بشأن تحسين مستوى معيشة كل من يقيم على أرض دبي والارتقاء بهم .
حل للمشكلات الراهنة
رحب رجل الأعمال محمد عبد الرزاق المطوع، الرئيس التنفيذي لمجموعة الوليد الاستثمارية، بقرار تشكيل مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة، وقال: تبذل حكومة دبي كافة الجهود لتنظيم السوق العقاري المحلي وايجاد النظم الكفيلة بإحكام السيطرة عليه لمنع التجاوزات ومحاولات التلاعب من قبل بعض الاطراف .
وأوضح المطوع أن مثل هذه القرارات كفيلة بإيجاد الحلول الممكنة للمشكلات العقارية الراهنة بشأن العلاقة التعاقدية بين أطراف العقار، وإنهاء ظاهرة تراكم القضايا في المحاكم المدنية المرتبطة بصعوبة وتعقيد الأمور وطول المدة الزمنية للبت فيها اذا تم التطرق إليها قضائيا .
كما أكد طه محمد الزعبي، المدير التنفيذي لشركة تايجر العقارية، أن التحرك السريع والمدروس الذي تقوده حكومة دبي ودوائرها المعنية بتنظيم السوق العقاري متمثلة بكل من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وذراعها التنظيمية مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، يشكل أحد أبرز الأسباب التي أسهمت في استقرار القطاع العقاري في دبي، ويعود ذلك إلى إطلاق العديد من القوانين والإجراءات لحماية حقوق المستثمر والمطور .
وأوضح طارق رمضان رئيس مجلس إدارة مجموعة ثراء القابضة، مجموعة العقارات والأعمال الإماراتية قائلاً: شكلت القوانين والإصلاحات التشريعية التي أجرتها حكومة دبي ودوائرها المعنية بالسوق العقاري والمتمثلة بدائرة أراضي دبي ومؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، أساساً لبيئة من الشفافية والاكتفاء للمستثمرين العقاريين في دبي، ولكن الأهم من ذلك ما قدمته من حماية ضرورية للمستثمرين عبر تأمين متطلبات المطورين بمستوى أكبر .
حسين لوتاه: دبي مقصد عقاري مهم
أشاد المهندس حسين ناصر لوتاه مدير عام بلدية دبي بقرار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله، بتأسيس مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي .
وقال إن دبي تمثل مقصداً مهماً لما تتمتع به من جاذبية في قطاع العقارات الذي يشهد طفرة كبيرة وان هذا القرار سينظم العلاقة بين المالك والمستأجر والنظر في التسوية للمنازعات الإيجارية وذلك وفقاً للضوابط والحكم في الدعاوى المستعجلة والوقتية والدعاوى عن طريق خبراء للنظر في المنازعات الإيجارية وحلها، وضبط سوق الإيجارات السكنية والتجارية في دبي .
وسيكون للمركز دور رائد في تقديم الخدمات السكنية في ظل التطورات التي يشهدها السوق العقاري في دبي وكثرة المنازعات الايجارية ليحل المركز العديد من المشاكل بين الملاك والمستأجرين قبل أن تصل إلى أروقة المحاكم، وهو الأمر الذي سيساهم في سرعة الفصل في العديد من النزاعات التي كانت تستغرق وقتا طويلا لتسريع الفصل في جميع المنازعات التي تنشأ عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر .
ابن مجرن: 300 ألف عقد غير مسجل في دبي
كشف سلطان بطي بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، في تصريحات خاصة لالخليج، أن عدد عقود الإيجارات غير المسجلة ضمن برنامج إيجاري لغاية الآن يصل إلى 300 ألف عقد مقارنة بنحو 500 ألف عقد مسجلة، ليصل بذلك إجمالي عقود الإيجار بالإمارة إلى 800 ألف .
وأكد ابن مجرن أهمية تسجيل عقود الإيجارات في برنامج إيجاري لدوره المهم في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ويحد في نفس الوقت من عمليات التزوير التي شهدها السوق المحلي والتي تمكنا من ضبطها خلال الفترة الماضية لتصل إلى نسب محدودة جداً .
وصرح مدير عام أراضي دبي أنه يجري العمل في الوقت الراهن على إعداد قانون جديد للإيجارات سيفصل بين القطاعين السكني والتجاري نظرا لخصوصية كل منها عن الآخر، متوقعاً أن يصدر بعد شهرين من الآن بالتزامن مع بدء العمل رسميا بمركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة والذي بدأنا من اليوم في وضع قاعدة البيانات واللوائح القانونية والتنظيمية وسياسة العمل الخاصة به .
