دبي:«الخليج»
وصلت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي في العام 2021 إلى 137.4 مليار دولار، متجاوزة مستويات العام 2020 (90.5 مليار دولار) والعام 2019 (96.5 مليار دولار) على التوالي. وساهمت السعودية بأكثر من 41 في المئة من إجمالي قيمة الصفقات، بينما أضافت الإمارات ما نسبته 33.4 في المئة إلى إجمالي الصفقات التي تمت في المنطقة خلال العام 2021.
وصل عدد الصفقات في العام 2021 إلى 663,323 مقابل 570,080 في العام 2020. ويعزى ارتفاع أنشطة الصفقات العقارية على أساس سنوي في العام 2021 إلى حد كبير إلى اقتناص فرص الشراء المميزة، والمبادرات الحكومية لدعم الإسكان والرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك، شهد متوسط القيمة لكل صفقة عقارية في العام 2021 لأسواق مثل السعودية (+ 29.7 في المئة) ودبي (21.6 في المئة) ارتفاعاً ملحوظاً، مما يشير إلى إقبال المستثمرين على العقارات التي تتميز بجاذبية أسعارها.
وفي دبي، ساهم انخفاض العرض وجاذبية الأسعار في زيادة إقبال المستثمرين على المشاريع قيد الإنشاء التي يقوم المطورون بطرحها في أعقاب الوتيرة البطيئة التي شهدها العام 2020 (22 مليار درهم)، إذ تجاوزت قيمة الصفقات الخاصة بالمشاريع قيد الإنشاء أكثر من 45 مليار درهم في العام 2021. وبالنسبة للعام 2022، نرى من وجهة نظرنا أن معالجة تزايد معدل رسملة العقارات الخليجية على خلفية رفع أسعار الفائدة المتوقعة، ستكون دقيقة، عبر القطاعات الفرعية، ووفقاً لنوعية العقار. وتشير التقديرات إلى إمكانية قيام الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة عدة مرات خلال العام، والتي قد تتراوح ما بين 5 إلى 6 مرات، بما لا يقل عن 25 نقطة أساس كل مرة، مما قد يؤثر على معدلات الإقراض في دول مجلس التعاون الخليجي. فيما يتعلق بتأثير الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة، نمت معدلات الرسملة العقارية جزئياً فقط مع بعض التأخر، حيث يجب أن يتتبع صافي الدخل التشغيلي جزئياً معدلات التضخم اعتماداً على أساسيات الطلب، لا سيما في القطاعات الفرعية الأقوى من العقارات السكنية الرئيسية والمستودعات الصناعية المؤسسية.
المزيد من الاستقرار
بعد أن ألقت جائحة «كوفيد-19» بظلالها خلال العام 2020 وأدت إلى تراجع الأسعار ومعنويات المستثمرين إلى أدنى مستوياتها، بدأت خلال العام 2021 في اكتساب بعض الزخم، وذلك في ظل مواصلة المستثمرين اقتناص فرص الشراء المتوفرة في قطاع العقارات السكنية على مدار العام. ونتيجة لذلك، زادت الأسعار في الأسواق الكبرى بمعدلات مرتفعة في خانة الآحاد على الأقل من حيث النسبة المئوية، إذ شهدت دبي زيادات سنوية بنحو 17 في المئة على أساس سنوي، وفقاً لشركة «بروبرتي مونيتور». واستفادت قطاعات الفلل والمنازل من فئة (تاون هاوس) من إقبال مقتنصي الفرص العقارية، هذا إلى جانب مستثمري الرهن العقاري الذين حرصوا على الحصول على معدلات رهن عقاري منخفضة، وتزايدت المناقشات حول التأثيرات الممكنة لرفع أسعار الفائدة على معدلات القروض. وفي قطاع الشقق، تقلصت عائدات العقارات السكنية في دبي في العام 2021 نتيجة لارتفاع الأسعار بحوالي 15 -70 نقطة أساس لكافة أنواع الشقق. كما ارتفعت الأسعار في الرياض وجدة بنسبة 6 في المئة على أساس سنوي، وفقاً للبيانات الصادرة عن «جيه إل إل»، حيث ساهمت المبادرات السكنية مثل برنامج سكني الذي طرحه صندوق التنمية العقارية ووزارة الإسكان في تعزيز الطلب على ملكية المنازل في السعودية. وبالنسبة للعام 2022، نرى أن سوق العقارات السكنية أصبح أكثر توازناً الآن، حيث قطعت الأسواق شوطاً طويلاً في رحلة التعافي، ومن المقرر الآن تحرك الإيجارات نحو مرحلة التعافي المتأخرة من الدورة الاقتصادية. كما أنه من المرجح أن تتباطأ وتيرة اقتناص الفرص في ظل مراقبة المستثمرين للقرارات المتعلقة بأسعار الفائدة وانتظارهم لاستقرار مسار نمو صافي الدخل التشغيلي وثبات معدلات الرسملة العقارية.
الأسهم العقارية
شهدت مؤشرات الأسهم العقارية في كافة أسواق دول مجلس التعاون الخليجي، باستثناء قطر، مكاسب في العام 2021 بما يتسق مع الأداء العام للمؤشرات الأوسع نطاقاً. إذ ارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة «ريفينيتيف» بنسبة 20.2 في المئة، إلا أن أرباحه كانت أقل من مؤشر «مورجان ستانلي» الخليجي (+34.9 في المئة) خلال نفس الفترة، فيما يعزى بصفة رئيسية إلى تراجع مكاسب أسهم المطورين العقاريين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية. وكانت الكويت (+ 39.2 في المئة) ودبي (36.9 في المئة) وأبوظبي (+ 28.4 في المئة) هي الأفضل أداءً، بينما تراجعت قطر بنسبة 9.8 في المئة منذ بداية العام حتى تاريخه. ولا تزال مؤشرات الأداء الرئيسية للقطاعات العقارية الفرعية في مراحل مختلفة من التعافي، وسيتطلب الأمر تحقيق معدلات نمو هائلة من الآن فصاعداً؛ لضمان إعادة تقييم أسعار أسهم المطورين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في العام 2022. إلا أن بعض الأسهم المحددة سوف تواصل التفوق على المؤشرات الأوسع نطاقاً بسبب الإعلان عن مشاريع مميزة تتسم بارتفاع معدل العائد الداخلي على الاستثمار، وأنشطة الاندماج والاستحواذ للشركات التي ترتفع أرباحها بعد عملية الاستحواذ، ومن خلال التعرض الإضافي لقطاعات أكثر استقراراً مثل العقارات السكنية واستثمارات المحافظ في الشركات الناشطة في مجال التكنولوجيا العقارية وشركات إدارة الممتلكات العقارية لإضافتها لمحافظهم المالية.
العقارات المكتبية
أدت المصادر الجديدة للطلب الناجمة عن التكنولوجيا، والإعلام والاتصالات، والرعاية الصحية / الأدوية، والقطاعات القانونية، وقاطني العقارات الذين يفضلون توفير المسؤولين عن العمليات التشغيلية لبيئة عقارات مكتبية قائمة على أسس الاستدامة بهدف تمييز مكاتبهم مقارنة بالمساحات التقليدية والمرنة في العام 2021. في حين سعى آخرون لإعادة توظيف مساحاتهم لاستيعاب الطلب من مصادر بديلة مثل مراكز البيانات. وفي الوقت الذي أثرت فيه عدة عوامل غير اعتيادية على سوق العقارات المكتبية في دول مجلس التعاون الخليجي، ارتفع متوسط الإيجارات في دبي (+ 2 في المئة) وأبو ظبي (+ 5 في المئة) والرياض (+ 4.0 في المئة) على أساس سنوي في العام 2021، وفقاً لبيانات الاستشاريين. وفي الكويت، استقرت إيجارات المساحات المكتبية عالية الجودة من الفئة (أ) في حدود تراوحت ما بين 9-11 ديناراً كويتياً للمتر المربع شهرياً، وظلت الإيجارات مستقرة على أساس سنوي، حيث لا تزال إضافات العرض الخاصة بالسوق المكتبي المتميز محدودة، في حين تراجعت الضغوط على إيجارات المساحات الثانوية. ومن المتوقع أن يزداد إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي ليصل إلى 29.24 مليون متر مربع مقابل 27.31 مليون متر مربع، وفقاً لبيانات الاستشاريين. ونرى أنه قد تطرأ تعديلات على تلك التقديرات وأن يتم خفضها، بدلاً من نوعية المنتج الذي يبحث عنه المستأجرون الآن، وبسبب زيادة خيارات المساحات المرنة، مثل مراكز الأعمال المزودة بالخدمات. ومن الآن فصاعداً، من المرجح أن تظل إيجارات المساحات المكتبية من الفئة (أ) مستقرة، وسيتم شغل المساحات الشاغرة بوتيرة سريعة، في حين أن التحول المستمر لمتطلبات المساحات الجديدة، والمستأجرين الذين يسعون إلى الانتقال إلى أماكن أفضل من مساحاتهم الحالية من شأنه أن يبقي أوضاع السوق مواتية للمستأجرين. كما أنه نظراً لكافة العوامل المختلفة التي تؤثر على مصادر الطلب الجديدة سالفة الذكر، والشركات التي تعمل على ترسيخ استراتيجيات العمل من المكاتب، بالإضافة إلى المرونة / العمل عن بُعد، نعتقد أن العام 2022 سيكون عام الأساس الجديد للطلب على العقارات المكتبية في المستقبل.
