يعتبر معرض «إكسبو2020 دبي» أحد أهم الأحداث على الصعيد الدولي، حيث بالعادة ما ينتج عن هذه المعارض الاستراتيجية طفرة في المنظومة الاقتصادية، وعلى رأسها الاستثمار والسياحة والسفر وتجارة التجزئة والعقارات، والعديد من القطاعات الأخرى.
وتميز معرض «إكسبو2020 دبي» بالمردود الإيجابي الذي سينعكس بشكل مطرد ومتسارع بشكل ملحوظ في المستقبل على مختلف القطاعات الاقتصادية ككل، وعلى كل قطاعات الأعمال عامة، وعلى العقارات خاصة، والذي سيتصدر اهتمامات العديد من الأفراد والشركات للاستثمار على المدى الطويل وضخ رؤوس الأموال الأجنبية فيه، كم أن المكاسب المتوقعة من الحدث ليست آنية فقط، بل الجزء الأكبر منها ستشهده الأسواق المحلية في المستقبل بشكل تدريجي.
أكدت جهات استشارية متخصصة بالقطاع العقاري أن القطاع يتميز بشكل عام بتعدد اختصاصاته والقطاعات المساندة الكثيرة المرتبطة بهذه الصناعة الضخمة والتي تزيد على 17 مجالاً، وأن الاستثمار في هذا السوق سيفتح الآفاق في الوقت نفسه للكثير من الأعمال والاستثمارات التي ستستقطب نسبة قوية من الأيدي العاملة وعائلاتها، ما يعزز عامل الطلب على الوحدات السكنية والمساحات المكتبية وسوق التجزئة لتدعم جميعها بذلك حجم مساهمة العقار في الناتج المحلي بشكل أقوى، خلال السنوات المقبلة.
لقد تعرف العالم أكثر إلى البيئة الاستثمارية المحلية لدولة الإمارات العربية المتحدة، وسهولة تأسيس وممارسة الأعمال والأنشطة الاقتصادية بناء على ما يجسده الحدث بالدرجة الأولى من تعزيز جسور التواصل بين الشعوب ويفتح آفاقاً أكبر للتبادل التجاري والاستثماري بين مناطق العالم. ويساعد دول العالم على التعاون في رسم مسار المستقبل وإيجاد حلول جماعية مستدامة للتحديات العالمية الأكثر إلحاحاً في الوقت الراهن، انطلاقاً من التحديات الاقتصادية والصحية والمناخية والاجتماعية والثقافية، وغيرها.
أقيمت الدورة الأولى من معرض «أكسبو» في قصر الكريستال في لندن عام 1851 وعُرضت ابتكارات الثورة الصناعية الأولى، حيث تتمتع بمفعول سحري دائماً ما تستفيد به الدولة المستضيفة للحدث الأضخم في العالم في العديد من القطاعات المهمة. ومنذ 170 عاماً ومعارض «إكسبو» الدولية توفر منصة لعرض أهم الابتكارات وتبادل الخبرات، لكنها أيضاً تكون ذات آثار كبيرة في الاقتصاد العالمي ككل، وفي اقتصاد البلد المُضيف على وجه الخصوص.
استثمارات مليارية
تشير معظم التقديرات إلى أنه منذ الإعلان عن فوز الإمارات باستضافة «إكسبو 2020 دبي» فقد استقبلت البلاد استثمارات تبلغ نحو 37 مليار دولار، كما يقدر أنها استقطبت استثمارات بنحو 6 مليارات دولار خلال فترة انعقاد المعرض، ما يعني أن إجمالي الاستثمارات التي استقبلتها الإمارات منذ عام 2013 وحتى نهاية المعرض وصل إلى 43 مليار دولار.
انتعاش عقاري وسياحة مستقبلية
يأتي قطاعا العقارات والسياحة على رأس القطاعات المستفيدة من الاستثمارات التي استقبلتها الإمارات أو نفذتها في إطار معرض «إكسبو»؛ فبطبيعة الحال، أدى تطوير موقع المعرض في دبي إلى تدفق هائل للنقد إلى قطاع العقارات، وهو الذي لم يقتصر على منطقة استضافة المعرض فقط، بل أيضاً في المناطق المحيطة، التي عادة ما تستفيد من التدفق السياحي على المعرض.
ستظل المرافق الخاصة بالمعرض بمنزلة الفرصة الاستثمارية الكبيرة، وتوفر العديد من خيارات الاستغلال في النشاط السياحي والترفيهي، وبشكل مستدام بعد انتهاء المعرض.
وقد حدث ذلك بالفعل في معارض «إكسبو» الدولية السابقة، وهناك الكثير من المعالم السياحية العالمية الشهيرة القائمة حتى الآن، والتي تم تشييدها خصيصاً بمناسبة استضافة معارض إكسبو في دولها، ومنها برج إيفل في باريس، ومتحف التاريخ الطبيعي ومتحفا فيكتوريا وألبرت في لندن، وغيرها الكثير، وهي المعالم التي تظل مصدراً للجذب السياحي حتى الآن، وستظل كذلك في المستقبل.
القيمة المضافة ل «إكسبو دبي»
يعد «إكسبو 2020 دبي» استثماراً طويل الأجل للإمارات، لما يمثله من دعم للرؤية المستقبلية للدولة، ودوره في تعزيز فرص التنمية الشاملة المستدامة، والتحرك نحو الاقتصاد القائم على الابتكار، وخلق بيئة أعمال مواتية للقطاعات الرئيسية.
إن ذلك الاستثمار، والطفرة التي ستشهدها العديد من القطاعات، عبر تنفيذ المشروعات الكبرى، من شأنهما تعزيز القيمة المضافة للاقتصاد الإماراتي، ويساعد على توليد المزيد من الناتج بالنسبة له، بما يمكنه من تحقيق مكاسب تقدر بنحو 33 مليار دولار، وفق تقديرات الموقع الرسمي لإكسبو، كما أنه سيساعد على رفع معدل النمو الاقتصادي للدولة بنحو 1.5 نقطة مئوية، في سنوات ما بعد انتهاء المعرض.
«هاربور»: 2021 عام «الحصاد الكبير» و2022 قوي
ذكر مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة «هاربور العقارية»، أن ﻋﺎم 2021 كان ﻋﺎﻣﺎً غنياً بالإنجازات ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ إلى ﻘﻄﺎع اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ دﺑﻲ. وﻓﻲ اﻟﻮاﻗﻊ، ﻛﺎن أفضل ﻋﺎم ﻋﻠﻰ اﻹطﻼق، حيث تم إبرام (83000 ﺻﻔﻘﺔ، بما يعادل 300 ﻣليار درهم). وقد كان أداء القطاع العقاري استثنائياً، وأعتقد أن ما شهده خلال 2020 و2021 هو فترة استثنائية ﺳﺄطﻠﻖ عليها اﺳﻢ «الحصاد الكبير».
وأشار الوادية إلى بعض العوامل المهمة التي أدت إلى «الحصاد الكبير» من أبرزها فائض مزمن في العرض، حيث كان عبئاً على سوق دبي لمدة نصف عقد من الزمن على الأقل. ثم كان هناك نسب الفوائد وتمويل العقارات التي لم تكن بهذا الانخفاض من قبل، حيث قدمت خطط الدفع المقدمة من المطورين مباشرة وﻧﺴﺐ اﻟﻘﺮوض اﻟﻌﻘﺎرية اﻟﻤﻘﺪﻣﺔ من اﻟﺒﻨﻮك في أدنى مستوياتها على الإطلاق، إلى جانب تخفيف الدفعة الأولى المفروضة على القروض العقارية، فرصة استثنائية «لا تفوّت» لشراء منزل الأحلام، أو عقار استثماري طويل الأجل.
كما ساهمت المبادرات الحكومية ﻣﺜﻞ الإقامات العقارية والذهبية طويلة الأجل والتي كان لها تأثير كبير في قطاع العقارات وﺳﻮق اﻟﻌﻤﻞ اﻟﻌﻘﺎري والتي سيكون لها دور فعال، في تحقيق الاستدامة في نسب نمو القطاع والطلب عليه في المستقبل. ﻟﻜﻨﻲ أﺷﻌﺮ ﺑﺄن اﻷﺳﺒﺎب الرئيسية وراء ﺟﻮدة وﻧﻤﻮ القطاع اﻟﻌﻘﺎري في عام 2021، هو أن حكومة دبي تمكنت من إدارة اﻷﻣﻮر بحرفية وحنكة ﺧﻼل ﻓﺘﺮة ﺟﺎﺋﺤﺔ «ﻛﻮروﻧﺎ».
إذن، ﻣﺎ اﻟﺬي ينتظرنا؟
سيكون من غير المنطقي توقع أن عام 2021 سيكون الأفضل على الإطلاق. لأن هناك العديد من المتغيرات التي ستتغير في المستقبل.
وسترتفع أسعار الفائدة مع أول زيادة تتراوح بين 25 و50 نقطة. ومن المتوقع أن يكون هناك 4 زيادات أخرى في أسعار الفائدة عقب الحركة الأولية للبنك الفيدرالي، في حين أن مثل هذه التحركات أمر لا مفر منه وأي ارتفاع في قيمة الدرهم مقابل العملات الأخرى سيكون له تأثير مثبط في الطلب. وفي غضون ذلك، من المرجح أن الأحداث الجيوسياسية التي يشهدها العالم ستزعزع استقرار الانتعاش الاقتصادي العالمي. ومن المتوقع أن تستمر أسعار النفط بمستويات فوق ال100 دولار للبرميل، ومن المرجح أن تواجه عاماً متقلباً، حيث تسبب الصراعات الإقليمية وعدم الاستقرار الجيوسياسي قلقًا بشأن التوريد.
وبطبيعة الحال، فإن ارتفاع أسعار النفط مفيد للإمارات ودبي، حيث تستمر خطط الاستثمار الحكومية بلا انقطاع. كما أن الجهود التي قام أصحاب القرار ببذلها خلال 2020 و2021 لخلق بيئة جاذبة للباحثين عن الأمان والاستقرار ستعزز من سمعة دبي كملاذ آمن للاستثمار والعيش والعمل وعلى قدرتها على استقطاب رؤوس الأموال خلال 2022.
هذا من أهم العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار عند التخطيط للمستقبل. ما سيعزز الأداء الاقتصادي لدبي، وبالتالي أداء قطاع العقارات في المستقبل، حيث سيتم تنفيذ المبادرات المعلنة في خطتها الحضرية لعام 2040، وبشكل خاص، هدفها في زيادة عدد سكان دبي إلى 5.8 مليون نسمة بحلول 2040، ما يتطلب معدل نمو سكاني يزيد على 4٪ من عدد سكان اليوم البالغ نحو 3 ملايين.
مايكل ووترز: «إكسبو 2020 دبي» هو البداية فقط
قال مايكل ووترز، أستاذ مشارك في تخصص العقارات في جامعة «هيريوت وات دبي»: «إكسبو 2020 هو مجرد بداية لمستقبل دبي الجديد. من المتوقع أن يؤدي هذا الحدث العالمي إلى استمرار تطوير الأعمال التجارية وتشجيع الاستثمار الأجنبي في البلاد، ما سيسمح للبلاد بتنويع اقتصادها بشكل أكبر وخلق مكان مزدهر وجذاب للعيش والعمل وفرص رائعة للاستثمار».
وأضاف: «يشهد سوق العقارات في دبي انتعاشاً ملحوظاً، ويُلاحظ اتجاه تصاعدي في كل من الأسعار والطلب على العقارات السكنية. في حين أن هناك عوامل أخرى تلعب دورًا في ذلك، يعود السبب الرئيسي للنمو بشكل أساسي إلى إكسبو 2020، حيث تعمل المناطق الأقرب من موقع المعرض العالمي بشكل جيد للغاية».
من المؤكد أن يستمر هذا التأثير لفترة أطول، حيث سيتم تحويل موقع إكسبو إلى دستركت 2020 مع الاحتفاظ بما لا يقل عن 80% من بنيته التحتية وموارده. وسيجذب المزيد من الاستثمارات والمستثمرين الأجانب، ما سيؤثر إيجاباً في اقتصاد الإمارات، مع إضافة الخطة الحضرية الرئيسية لدبي 2040، والتي ستشهد تغييرات واسعة النطاق في المناطق المطورة في المدينة، سيستمر إرث إكسبو 2020 في التأثير في قطاع العقارات في الإمارة.
ومع إمكانات إنشاء أعمال جديدة في المناطق المحيطة بموقع المعرض، من المتوقع أن يزداد الطلب على هذه المناطق وقيمتها بشكل أكبر.
«جي إل إل»: هل تتغير أسعار عقارات دبي بعد «إكسبو»؟
أفادت «جي إل إل» بأن أسعار العقارات السكنية في دبي قد وصلت بالفعل إلى مستوى منخفض للغاية قبل أن تبدأ بالتعافي مرة أخرى بفضل عدة عوامل منها «إكسبو2020 دبي» الذي ساهم في جذب السياح إلى السوق، وسيفتح المزيد من الآفاق أمام المستثمرين.
وفي ظل ما شهده السوق المحلي في الإمارات من تحسن واضح في القوانين التنظيمية بالنسبة للمستثمرين والمقيمين أصبح من السهل الآن على الناس شراء العقارات.
وأوضحت «جي إل إل» أن الأسعار انخفضت بالقدم المربعة وأصبحت دبي الآن أرخص مما كانت عليه في السابق. وجاء ارتفاع الأسعار في الفلل من رقمين، حيث بحث المشترون والمستثمرون عن مساحات مفتوحة ما تُرجم بطلب أعلى، أما الشقق فسجلت ارتفاعاً من رقم واحد، ومن المرجح المزيد من نمو الأسعار في قطاع الشقق وكذلك الفلل.
«بوز ألن هاملتون»: خمسة توجهات للعقار بعد «إكسبو»
حددت «بوز ألن هاملتون» التوجهات الرئيسية والأولويات الاستراتيجية المرتقبة التي يمكن لعقارات الإمارات الاستفادة منها لتحقيق الازدهار بعد «إكسبو 2020 دبي»، وهي:
* تغيرات نوعية في الطلب لمصلحة فئات بديلة: لم تعد دولة الإمارات محطة عبور، فقد أصبحت المكان المفضل لاستقرار العائلات والأفراد وللدراسة والتقاعد. وتشهد دولة الإمارات تحولاً ديموغرافياً مستقراً، مع وصول نسبة إقامة الكبار والشباب إلى أعلى مستويات منذ عقد من الزمن بفضل اعتمادها لبرامج الإقامات ودعم المستثمرين.
وفي ضوء هذه المعلومات يجب على المطورين والمستثمرين استباق متطلبات هذه الشرائح والتي قد تتفاوت بين سكن عائلي أكبر بكلفة ميسورة، أو سكن الطلاب، أو مرافق للمتقاعدين الأثرياء.
* إدارة الأصول في الصدارة: كما هو الحال في الدورات العقارية المتباطئة النمو، تتحول الشركات إلى التركيز على تحقيق أقصى قيمة من خلال تطبيق نظام إداري صارم وفعال لإدارة أصولها.
* تعزيز خدمات الأطراف الثالثة: مع تعافي الطلب، وجّهت الشركات العقارية أفضل إمكاناتها للأعمال الآمنة التي ترتكز على الدخل المستمر مثل تشغيل المنشآت.
* الوقت المناسب للتجديد الحضري: إن اتساع رقعة الزحف العمراني في مدن دولة الإمارات، يفسح المجال أمام المجمعات السكنية القديمة للاستفادة بشكل كبير من تبنّي توجهات استراتيجية جديدة مع إطلاق مبادرات سكنية متكاملة تتسم بسهولة الوصول.
وهي فرصة مميزة للمطورين لتحويل تركيزهم من إقامة المشاريع على الأراضي الخاوية إلى مشاريع تجديد حضرية منتقاة في الأماكن التاريخية، في الشارقة ودبي وأبوظبي.
* التكنولوجيا والاستدامة والابتكار: مع تحقيق التكنولوجيا مستويات جديدة من الكفاءة، وزيادة الاعتماد على الاتصال والحلول الرقمية بسبب الجائحة، وارتفاع معدلات التمويل البيئي والاجتماعي والحوكمة، لا بد لمطوري المجتمعات السكنية والمشغلين من توفير منتجات وخدمات ترتكز بشكل متزايد على التكنولوجيا الرائدة.
«سي.بي.آر.إي»: هل يحقق «إكسبو» تأثيراً طويل المدى؟
أظهرت بيانات «سي.بي.آر.إي» أن دبي شهدت خلال الأشهر الأخيرة دفعة للسوق العقاري متمثلة في ارتفاع أسعار شرائح مختلفة من العقارات، وبالأخص الفلل، إلا أن إيجارات الشقق ما زالت تعاني انخفاضاً، ما يشير بشكل عام إلى استمرار معاناة القطاع التي بدأت منذ 7 سنوات. وفي الوقت الذي سجلت سوق إيجارات الشقق تراجعاً نسبيا في متوسط الأسعار، ارتفع متوسط إيجارات الفلل 15% على أساس سنوي.
لماذا ارتفعت إيجارات الفلل على عكس الشقق؟ يقول المحللون «إن زيادة الطلب على الفلل والتاون هاوس في الأشهر الأخيرة هو نتيجة احتياج العملاء للعمل من المنزل والبقاء فيه فترات أطول، إثر الجائحة، ما انعكس على الحاجة إلى مساحات أكبر ووسائل ترفيه أكثر». ويعتقدون أيضاً أن «إكسبو 2020 دبي» قد أعطى دفعة إضافية لأسعار إيجارات الفلل نتيجة لجذب مستثمرين من كل أنحاء العالم
