دخلت دبي، مرحلة جديدة في تنظيم سوق السكن المشترك، مع بدء تطبيق القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك.
ومنحت «بلدية دبي»، بحسب تعميم ( 1-3-1 لعام 2026)؛ المباني والفلل المستخدمة حالياً لهذا الغرض؛ مهلة عام لتوفيق أوضاعها مع الاشتراطات التخطيطية والبنائية والتنظيمية الجديدة.
ويأتي الإطار التنظيمي الجديد، في وقت تسعى فيه الإمارة إلى ضبط أنماط إشغال الوحدات والمباني السكنية، ورفع مستويات السلامة والصحة وجودة الحياة، مع وضع قواعد أكثر وضوحاً أمام الملاك والمكاتب الهندسية وشركات المقاولات بشأن تحويل المباني والفلل إلى مساكن مشتركة وإدارتها.
توفيق الأوضاع
وبحسب التعميم الصادر عن «بلدية دبي»، بدأت مهلة توفيق الأوضاع اعتباراً من دخول القانون حيز التنفيذ في 8 سبتمبر/ أيلول 2026، على أن تلتزم المباني والفلل المستخدمة للسكن المشترك حالياً بالمحددات والمعايير التخطيطية والبنائية الواردة في الدليل الإرشادي المرفق.
ولا تشمل المهلة الممنوحة، المخالفات البنائية أو مخالفات تغيير الاستعمال، والتي يتعين إزالتها،درءاً للمخاطر على الأرواح والممتلكات.
ولا تشمل المهلة الممنوحة، المخالفات البنائية أو مخالفات تغيير الاستعمال، والتي يتعين إزالتها،درءاً للمخاطر على الأرواح والممتلكات.
ترخيص مسبق
وتشترط القواعد الجديدة، الحصول على رخصة بناء للسكن المشترك، سواء تعلق الأمر بإنشاء مبنى جديد أو بإجراء تعديلات على مبنى أو فيلا قائمة بهدف تحويلها إلى سكن مشترك.
تقديم طلبات الترخيص
كما يتعين تقديم طلبات الترخيص والإنجاز وتصريح السكن المشترك عبر الخدمات الإلكترونية المتاحة على منصة البناء في دبي، مع استيفاء جميع الاشتراطات والمتطلبات المنصوص عليها في القانون، من خلال المكتب الهندسي المكلف من قبل المالك.
دور محوري
وتحمِّل القواعد الجديدة، المكاتب الهندسية دوراً محورياً في عملية الترخيص، إذ يتعين عليها تضمين طلب الترخيص جميع المخططات والبيانات المرتبطة باستخدام المبنى أو الفيلا للسكن المشترك، بما في ذلك أرقام المباني والشقق والغرف، ومساحات الوحدات، وفئات القاطنين، ونسب الإشغال.
استيفاء الشروط
كما يتعين على المكتب الهندسي التحقق من استيفاء المبنى أو الفيلا لجميع المحددات التخطيطية والبنائية ومتطلبات الصحة والسلامة، بما يشمل أنظمة مكافحة الحريق، والأنظمة الصحية والبيئية والأمنية، وأنظمة شبكة الكهرباء العامة المعتمدة لدى الجهات المعنية في الإمارة، إلى جانب متطلبات كود دبي للبناء.
التصريح شرط أساسي
ويؤكد التعميم، أن تخصيص أي مبنى أو فيلا للسكن المشترك لن يكون مسموحاً به قبل الحصول على التصريح من بلدية دبي أو الجهات المختصة الأخرى في الإمارة، بحسب ما تنص عليه أحكام القانون والقرارات التنظيمية ذات الصلة.
كما يحظر استخدام أي مبنى أو فيلا للسكن المشترك خارج المناطق التي تحددها البلدية والجهات المختصة الأخرى لهذا النوع من الاستخدام.
مناطق مصرح بها
وتضع القواعد كذلك حداً واضحاً لطريقة تخصيص العقار، إذ يجب تخصيص كامل المبنى السكني أو الفيلا لغرض السكن المشترك، ولا يسمح بتخصيص جزء من المبنى أو الفيلا لهذا الغرض فقط.
وفي الوقت نفسه، لا يسمح النظام الجديد بالجمع بين فئات السكن المشترك داخل العقار الواحد. ويجب أن يقتصر استخدام المبنى أو الفيلا بالكامل على فئة واحدة، إما سكن الأفراد أو سكن العائلات، مع حظر الجمع بين الفئتين في المبنى أو الفيلا ذاتها.
تصريح سنوي
وبموجب النظام، تكون مدة تصريح السكن المشترك سنة واحدة قابلة للتجديد لمدد مماثلة. ويجوز للجهة المختصة، بناءً على طلب المالك، تحديد مدة التصريح بسنتين.
ويتعين في جميع الحالات تقديم طلب التجديد قبل 30 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء التصريح.
وخلال فترة سريان التصريح، سيكون على المالك المحافظة على استيفاء المتطلبات الفنية والتنظيمية، بما في ذلك تجديد الشهادات والمستندات التي تثبت استيفاء الوحدة العقارية للاشتراطات الفنية المطلوبة من الجهات المعنية.
كما يتعين الالتزام بالاشتراطات التي تحددها «دائرة الأراضي والأملاك في دبي» في ما يتعلق بعقود الإيجار وإدارة مباني السكن المشترك، إلى جانب مسؤوليات المؤجرين والقاطنين، وفق الاختصاصات المقررة للدائرة بموجب القانون.
الربط المؤسسي
ومن أبرز عناصر النظام الجديد، ربط تصريح السكن المشترك بإجراءات الإنجاز وعقود الإيجار.
وينص التعميم، على إصدار تصريح السكن المشترك للمبنى أو الفيلا مباشرة بعد صدور شهادة الإنجاز، على أن يتضمن التصريح البيانات اللازمة لـ«دائرة الأراضي والأملاك في دبي»، والتي تستند إليها الدائرة في إصدار عقود الإيجار للقاطنين.
ويعني ذلك أن تنظيم الإشغال لن يقتصر على مرحلة البناء أو تحويل العقار، وإنما يمتد إلى العلاقة الإيجارية وإدارة المبنى والبيانات المرتبطة بالقاطنين.
منصة البناء
وأطلقت «بلدية دبي»، باب التقديم على طلبات السكن المشترك عبر منصة البناء في دبي اعتباراً من 8 سبتمبر/ أيلول 2026، بالتزامن مع دخول القانون رقم (4) لسنة 2026 حيز التنفيذ.
كما ستنسق البلدية مع المكاتب الهندسية بشأن التدريب على الخدمات الإلكترونية الخاصة بإصدار تصريح السكن المشترك المتاحة عبر المنصة. ويضع الإطار الجديد، الملاك والمكاتب الهندسية وشركات المقاولات أمام مسؤوليات متكاملة، تبدأ من التخطيط والتصميم والترخيص، مروراً بالتنفيذ وشهادة الإنجاز، وصولاً إلى الحصول على تصريح السكن المشترك وإدارة العقار وعقود الإيجار.
وتعكس هذه المنظومة، توجهاً نحو نقل السكن المشترك من نمط إشغال عقاري يخضع لمتطلبات متفرقة، إلى نشاط منظم يرتبط باستخدام العقار، وسلامته، وطبيعة شاغليه، ونسب الإشغال، وعقود الإيجار، والجهات المسؤولة عن إدارته.
ويتعين على جميع الملاك ومكاتب الاستشارات الهندسية وشركات المقاولات في دبي التقيد بالأحكام والمتطلبات الجديدة والعمل بها، فيما تتيح المهلة المحددة للمباني والفلل القائمة فرصة لتوفيق أوضاعها، باستثناء المخالفات البنائية ومخالفات تغيير الاستعمال التي يجب إزالتها وفقاً للضوابط المعتمدة.
