أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، رعاه الله، بصفته حاكماً لإمارة دبي المرسوم رقم (1) لسنة 2009 بشأن بدل الايجارات في امارة دبي تضمن عدم اضافة اية زيادة في قيمة ايجار العقارات في عام 2009 بالنسبة للمستأجرين الذين يقومون بتجديد عقود ايجارهم المبرمة في عام 2008 وتشمل العقارات السكنية وغير السكنية متى كانت القيمة الايجارية في عام 2008 مساوية أو تقل بنسبة أقصاها 25 في المائة عن متوسط أجر المثل .
ويقصد بأجر المثل القيمة الايجارية للوحدة العقارية وفقا لمؤشر تحديد بدل الايجارات في امارة دبي الصادر من مؤسسة التنظيم العقاري .
كما تضمن المرسوم آلية جديدة للتعامل مع قيم الايجارات المتدنية حيث اعتمد زيادة نسبية لإيجار العقارات في عام 2009 بحيث ترتفع نسبة الزيادة المسموح بها كلما قلت قيمة الايجار في عام 2008 عن متوسط أجر المثل .
وفي ما يأتي نص المرسوم رقم (1) بشأن بدل إيجار العقارات في إمارة دبي:
نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
بعد الاطلاع على القانون رقم (16) لسنة 2007 بإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري، وعلى القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي وتعديلاته، وعلى المرسوم رقم (2) لسنة 1993 بشأن تشكيل لجنة قضائية خاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين وتعديلاته، وعلى المرسوم رقم (27) لسنة 2007 بشأن بدل إيجار العقارات في إمارة دبي، نرسم ما يلي:
المادة (1):
لا تضاف أية زيادة في القيمة الإيجارية في عام ،2009 بالنسبة لمستأجري الوحدات العقارية خلال عام ،2008 والتي تشمل العقارات السكنية وغير السكنية، إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 مساوية أو تقل بنسبة أقصاها 25% عن متوسط أجر المثل .
المادة (2):
استثناء من أحكام المادة (1) من هذا المرسوم، تحدد نسبة الزيادة القصوى في القيمة الإيجارية للوحدات العقارية في عام 2009 بالنسبة لمستأجري تلك الوحدات خلال عام ،2008 على النحو التالي:
أ- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 26% وحتى 35% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 5% من تلك القيمة الإيجارية .
ب- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 36% وحتى 45% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 10% من تلك القيمة الإيجارية .
ج- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 46% وحتى 55% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 15% من تلك القيمة الإيجارية .
د- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 56% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 20% من تلك القيمة الإيجارية .
المادة (3):
لغايات هذا المرسوم، يقصد بأجر المثل القيمة الإيجارية للوحدة العقارية وفقاً لمؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي الساري وقت تجديد عقد الإيجار .
المادة (4):
1- يحدد أجر المثل وفقاً لمؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي الملحق بهذا المرسوم .
2- تتولى مؤسسة التنظيم العقاري بشكل دوري مراجعة وتحديث مؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي .
المادة (5):
تكلف مؤسسة التنظيم العقاري بالتنسيق مع اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين بوضع الإجراءات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا المرسوم .
المادة (6):
يلغى أي نص في أي تشريع محلي آخر الى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام هذا المرسوم .
المادة (7):
ينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره .
وفي ما يأتي نص القانون رقم (33) لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي:
نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته، وعلى القانون الاتحادي رقم (10) لسنة 1992 بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية وتعديلاته، وعلى القانون رقم (16) لسنة 2007 بإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري، وعلى القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي ويشار إليه فيما يلي ب القانون الأصلي، وعلى المرسوم رقم (2) لسنة 1993 بشأن تشكيل لجنة قضائية خاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين وتعديلاته، نصدر القانون الآتي:
المادة (1):
يتسبدل بنصوص المواد (2)، (3)، (4)، (9)، (13)، (14)، (15)، (25)، (26)، (29) و(36) من القانون الأصلي النصوص التالية:
المادة (2):
في تطبيق أحكام هذا القانون، تكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الواردة ازاء كل منها ما لم يدل سياق النص على خلاف ذلك:
الإمارة: إمارة دبي .
اللجنة: اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين .
المؤسسة: مؤسسة التنظيم العقاري .
العقار: المال غير المنقول وما يتصل أو يلحق به المؤجر لأغراض السكن أو ممارسة نشاط تجاري أو حرفة أو مهنة أو أي نشاط مشروع آخر .
عقد الإيجار: العقد الذي يلتزم المؤجر بمقتضاه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار لغرض معين مدة معينة لقاء بدل معين .
المؤجر: للشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك قانوناً أو اتفاقاً حق التصرف في العقار وكذلك من تنتقل إليه ملكية العقار أثناء مدة الايجار أو من ينوب عنه أو يمثله قانوناً، ويشمل ذلك المستأجر المصرح له من المؤجر بالتأجير من الباطن .
المستأجر: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع بالعقار بموجب عقد إيجار وأي شخص تنتقل إليه الإجارة بصورة قانونية من المستأجر .
المستأجر من الباطن: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد إيجار مبرم مع المستأجر .
بدل الإيجار: المقابل المعين الذي يلتزم المستأجر بأدائه بموجب عقد الإيجار .
الإخطار: الإخطار الخطي المرسل من أي من طرفي عقد الإيجار للطرف الآخر عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل أو بالتسليم باليد أو بأية وسيلة من وسائل التقنية المعتمدة قانوناً .
المادة (3):
تسري أحكام هذا القانون على الأراضي والعقارات المؤجرة في الإمارة، ويستثنى منها العقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو الاعتباريون لسكن العاملين فيهم دون تقاضي بدل إيجار عنها .
المادة (4):
1- تنظم العلاقة الإيجارية بين مؤجر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيره ومدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه واسم مالكه إن لم يكن هو المؤجر .
2- تسجل لدى المؤسسة كافة عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وأية تعديلات تطرأ على تلك العقود .
المادة (9):
1- على المؤجر والمستأجر تعيين بدل الإيجار في عقد الإيجار، وإذا أغفل الطرفان تعيينه أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه فإن بدل الإيجار يكون هو بدل أجر المثل .
2- تعين اللجنة أجر المثل آخذة في الاعتبار معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجارات التي تضعها المؤسسة والوضع الاقتصادي العام في الإمارة وحالة العقار وإيجار المثل السائد في السوق العقارية المماثلة له في نفس المنطقة وما تنص عليه أية تشريعات سارية في الإمارة في شأن إيجار العقارات وأية عوامل أخرى تراها اللجنة .
المادة (13):
لغايات تجديد عقد الإيجار، يجوز للمؤجر والمستأجر، قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، تعديل أي من شروط العقد أو إعادة النظر في بدل الإيجار سواء بالزيادة أو النقصان، فإذا لم يصلا الى اتفاق بشأن ذلك فللجنة تحديد الأجر العادل آخذة في الاعتبار المعايير المنصوص عليها في المادة (9) من هذا القانون .
المادة (14):
في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار تعديل أي من شروطه وفقاً للمادة (13) من هذا القانون فعليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن تسعين يوماً من انتهاء العقد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك .
المادة (15):
يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يمكن المستأجر من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها .
ومع ذلك، يجوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل الإنشاء على أن يقوم المستأجر بإكماله وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة، ويحدد الاتفاق الطرف الذي يتحمل تكاليف هذا الإكمال .
المادة (25):
1) يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة حصراً في أي من الحالات التالية:
أ- إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك .
ب- إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن مع حفظ حق هذا الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض .
ج- إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة .
د- إذا كان العقار المؤجر محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة الواحدة، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك .
ه- إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر في سلامته بشكل يتعذر معه إعادته الى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر .
و- إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة .
ز- إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها .
ح- إذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط .
ط- إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة .
ولغايات البند (1) من هذه المادة، يتم إخطار المؤجر للمستأجر عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل .
2) يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الايجار حصراً في أي من الحالات التالية:
أ- إذا رغب مالك العقار في هدمه لإعادة بنائه أو رغب بإضافة أية مبان جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار المؤجر وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة .
ب- إذا اقتضت حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له وتعذر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار، على أن يتم التثبت من حالة العقار بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها .
ج- إذا رغب مالك العقار في استعادته لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، شريطة إثبات عدم ملكيته للبديل المناسب لذلك الغرض .
د- إذا رغب مالك العقار في بيع العقار المؤجر .
ولغايات البند (2) من هذه المادة، يجب أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل اثني عشر شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، على أن يتم الاخطار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل .
المادة (26):
إذا قضت اللجنة للمؤجر باستعادة العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى إعمالاً لحكم الفقرة (ج) من البند (2) من المادة (25) من هذا القانون، فلا يجوز له تأجيره للغير إلا بعد مضي سنتين على الأقل بالنسبة للعقارات السكنية وثلاث سنوات بالنسبة للعقارات غير السكنية وذلك من تاريخ استعادة المؤجر للعقار، ما لم تقض اللجنة بمدة أقل لأسباب تقدرها، وبخلاف ذلك يكون للمستأجر الطلب من اللجنة الحكم له بالتعويض العادل .
المادة (29):
1- يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجر بهدمه وإعادة بنائه أو في حال قيام المؤجر بتجديد العقار وترميمه، على أن يتم تحديد بدل الايجار وفق الأحكام المشار إليها في المادة (9) من هذا القانون .
2- على المستأجر ممارسة حق الأولوية المشار إليه في البند السابق خلال مدة لا تتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ اخطار المؤجر له بذلك .
المادة (36):
يصدر رئيس المجلس التنفيذي الأنظمة واللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون .
المادة (2):
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ نشره .
محمد الشيباني: تحقيق التوازن بين المؤجر والمستأجر
صرح محمد ابراهيم الشيباني مدير ديوان سمو حاكم دبي، بأن المرسوم الصادر عن سموه يأتي لغايات كبح الزيادة المتواصلة في معدلات قيم ايجار العقارات في الامارة للوصول بها الى المستويات المعقولة، ولتحقيق التوازن بين مصالح المؤجرين والمستأجرين ولإضفاء الاستقرار على قطاع تأجير العقارات مما سيكون له الأثر الايجابي في النمو الاقتصادي الشامل للإمارة .
