أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، رعاه الله، بصفته حاكماً لإمارة دبي، القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكيّة العقارات المشتركة في إمارة دبي، الذي تُطبّق أحكامه على كافّة مشاريع التطوير العقاري الرئيسية والعقارات المُشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحُرّة.
ويأتي القانون الجديد في إطار حزمة من التشريعات والقرارات التنظيمية الرامية إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري وتعزيز تنافسيته وتشجيع الاستثمارات فيه وضمان حقوق كافة الأطراف المعنية بالقطاع سواء ملاك أو مستأجرون أو مستثمرون أو مطورون عقاريون ويحدد التزامات كل من هذه الأطراف، بما يكفل مواصلة الإسهام الكبير للقطاع العقاري في دعم مسيرة التنمية الشاملة في دبي.
وأوجب القانون على المُطوّرين وشركات الإدارة وجمعيّات المُلاك توفيق أوضاعها بما يتّفق وأحكام هذا القانون، خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز لمُدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المُهلة لمُدّة مُماثِلة عند الاقتضاء، ولا تخِل أحكام هذا القانون بالعُقود المُبرمة بين المُطوّر والمالك التي تم إبرامها قبل العمل به، وكذلك نظام المُجمّع الأساس المُعتمد من مُؤسّسة التنظيم العقاري والمُودع لديها، وذلك باستثناء تشكيل جمعيّات المُلاك. يُلغى القانون رقم (27) لسنة 2007 بشأن ملكيّة العقارات المُشتركة في إمارة دبي، كما يُلغى أي نص في أي تشريع آخر إلى المدى الذي لا يتعارض فيه وأحكام القانون رقم (6) لسنة 2019، ويستمر العمل باللوائح والأنظمة والقرارات الصّادرة تنفيذاً للقانون رقم (27) لسنة 2007 المُشار إليه، إلى المدى الذي لا تتعارض فيه وأحكام هذا القانون، وذلك إلى حين صُدور اللوائح والأنظمة والقرارات التي تحل محلّها.
ويُنشر القانون الجديد الخاص بملكيّة العقارات المشتركة في إمارة دبي في الجريدة الرسميّة، ويُعمل به بعد ستين يوماً من تاريخ نشره.
سجل العقارات المُشتركة
نصّ القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن مُلكيّة العقارات المشتركة على أن تُعِدّ دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجلاً خاصّاً للعقارات المُشتركة، يشتمل على الأراضي التي يملكها المُطوِّرون، والتي ستُقام عليها العقارات المُشتركة، وكذلك الوحدات المُخصّصة للتمليك المُستقِل في العقار المُشترك التي يبيعها المُطوِّرون، وأسماء مالكي تلك الوحدات، وأعضاء لجنة المُلاك، ونظام إدارة المبنى الذي يتم إعداده وفقاً للوائح الصادرة عن الدائرة والتي تُبيّن إجراءات صيانة الأجزاء المُشتركة التي عرّفها القانون على أنها الأجزاء المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام المُشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المُبيّنة في مُخطّط الموقع، كما يشتمل السجل على نسبة مُشاركة المُلاك في التكاليف المُتعلِّقة بها، بما في ذلك المُعِدّات والخدمات الموجودة في أي جُزء من مبنى آخر، والمُخطّطات، وجهة الإدارة التي تتولى إدارة المرافق المُشتركة أو العقار المُشترك أو الأجزاء المُشتركة وفقاً لأحكام هذا القانون، وتشمل المُطوِّر أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشروع الفُندقي حسب الأحوال.
كما يتم تسجيل عُقود إدارة العقار المُشترك أو الأجزاء المُشتركة، ومساحتها ونسبتها من مساحة الوحدات في العقار المُشترك، إضافة إلى المناطق المملوكة للمُطوّر في العقار المُشترك، وتُصدِر دائرة الأراضي والأملاك بناءً على طلب من ذوي الشأن الشّهادات والسّندات وأي وثائق أخرى تتعلق بالوحدة أو العقار المُشترك؛ وذلك من واقع بيانات السِّجل، ويحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على هذا السجل.
وتسري القواعد والشُّروط المنصوص عليها في القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي على تملُّك العقار المُشترك، وعلى وجه الخصوص تحديد المناطق التي يتم فيها تمليك العقارات لغير المواطنين في إمارة دبي.
سند المُلكيّة
ووفقاً للقانون، تُشكِّل المُخطّطات ونظام المُجمّع الأساس الذي يتضمن الشُّروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيسي والعقارات المُشتركة والمرافق المُشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطيّة والبنائيّة للمُجمّع، وكذلك النِّظام الأساسي، ونظام إدارة المبنى، جُزءاً من سند مُلكيّة العقار المُشترك، وتحتفظ دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالنُّسخة الأصليّة لكل منها، وعلى شاغل الوحدة سواءً كان المالك أو المُستأجر أو أي شخص آخر يُخوِّله المالك الاستفادة من الوحدة التقيُّد تجاه المُطوّر والمالك وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة المُلاك بنظام المُجمّع الأساس والنِّظام الأساسي ونظام إدارة المبنى؛ وذلك بالقدر الذي تسري عليه أحكامها.
كما يلتزم المُطوّر سواءً كان المُطوّر الرئيسي أو المُطوّر الفرعي عند اكتمال العقار المُشترك وحُصولِه على شهادة الإنجاز من الجهة المُختصّة بالإمارة بأن يُودِع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي المُستندات التي تشكل جزءاً من سند ملكية العقار المشترك خلال ستين يوماً من تاريخ صُدور شهادة الإنجاز، وللدائرة تمديد هذه المُهلة لمُدّة لا تزيد على ثلاثين يوماً، شريطة إبداء المُطوّر أسباباً معقولة للتمديد تقبلُها الدائرة، ولا يشمل التزام المُطوّر في هذه الحالة إيداع نظام إدارة المبنى الذي تتولى مُؤسّسة التنظيم العقاري إعداده.
أما في حال عدم التزام المُطوّر بتقديم المُستندات المذكورة خلال المُهلة المُحدّدة له فإنّه يجوز للدائرة أن تطلُب من أي جهة تراها مُناسِبة تزويدها بتلك المُستندات وإيداعها لديها، مع تحميل المُطوّر كافّة النّفقات والتكاليف التي قد تترتّب على ذلك، وتتولى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بما يتوافق مع أحكام هذا القانون إصدار وتحديث الخرائط الخاصّة بالأجزاء المُشتركة والأجزاء المُشتركة الخاصّة والتي تشمل التوصيلات أو التجهيزات أو المُعِدّات أو المرافق المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام الحصري لعدد مُعيّن من المُلاك في العقار المُشترك دون غيرهم من المُلاك الآخرين، إضافة إلى المرافق المُشتركة.
مُكوِّنات الأجزاء المُشتركة
حدّد القانون مكونات الأجزاء المشتركة في المباني ومنها: الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، بما في ذلك الدّعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجُدران الهيكليّة والأسقف ووصلات الأسقف والسّلالم وممرّات السلالم والواجهات والأسطح، والعتبات والرّدهات وممرّات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ والنّوافذ الواقعة على الجُدران الخارجيّة، كما تشمل غُرَف الحراسة، والمرافق والمُعِدّات الترفيهيّة، وحمّامات السِّباحة، والحدائق، ومرافق التخزين، والمكاتب، ومواقف السيّارات المُخصّصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة المُلاك أو الزّوار، وذلك كله ما لم يتضمّن مُخطّط الموقع خلاف ذلك.
كما تشمل مكونات الأجزاء المشتركة مُعِدّات وأنظمة المرافق الرئيسية، بما في ذلك مُولِّدات الكهرباء، وأنظمة الإضاءة، وأنظمة ومُعِدّات الغاز والمياه الباردة والسّاخنة والتدفِئة والتبريد، وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومُعالجة النِّفايات، والمصاعد، والخزّانات، والأنابيب، والمُولِّدات، ومداخن ومراوح ومجاري التهوية، ووحدات ضغط الهواء، وأنظمة التهوية الميكانيكيّة، وأنابيب المياه الرئيسية، ومجاري الصّرف الصِّحي، وأنابيب ومداخن الغاز، وأبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات التي تخدم مُلاك أكثر من وحدة، وأجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق، وأي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حُدود أي وحدة، وتكون ضروريّة أو مطلوبة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المُشترك.
كما حدّد القانون الأجزاء المُشتركة للأرض، ومنها الطّرق، والدوّارات، ونقاط التقاطُع، والممرّات، وحواف الرّصيف، والجُزُر الفاصلة في الطريق، والجُسور القنطريّة، وأنظمة التصريف وما يرتبط بها، وكذلك البُحيرات، والبِرك، والقنوات، والمُتنزّهات، والنّوافير، والأشكال المائيّة، والمجاري المائيّة الأخرى، بما في ذلك المُعِدّات المُرتبِطة بها، والمُسطّحات الخضراء، والسّاحات العامّة، وساحات اللعب، ومناطق الاستراحة، ومواقف السّيارات المُخصّصة لاستخدام جهة الإدارة وأو لجنة المُلاك أو الزّوار، ما لم يتضمّن مُخطّط الموقع خلاف ذلك، بالإضافة إلى الأسلاك، والكوابل، والأنابيب، ومجاري التصريف، والقنوات، والمكائن، والمُعِدّات التي يتم بواسِطتِها تزويد الوحدات أو الأجزاء المُشتركة بالخدمات المُختلِفة، وأجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق، وأي أجزاء مُشتركة أخرى يتضمّنها مُخطّط الموقع.
نظام إدارة المبنى والمجمع الأساس
ألزم القانون المُطوّر بوضع نظام إدارة المبنى في المشاريع الكُبرى والمشاريع الفُندقيّة التي يتولى إدارتها، على أن يتم اعتماد نظام إدارة المبنى من مُؤسّسة التنظيم العقاري قبل إبرام أي تصرُّف قانوني على الوحدات التي يتألّف منها العقار المُشترك في المشاريع الكُبرى، والمشاريع الفُندقيّة.
وتضع مُؤسّسة التنظيم العقاري نظام إدارة المبنى في العقارات المُشتركة الأخرى من غير المشاريع التي تندرج ضمن الفئتين الأولى والثانية، في حال عدم وجود نظام إدارة المبنى لهذه العقارات المُشتركة، ولها أن تستعين في إعداد هذا النِّظام بأي شركة مُتخصِّصة في هذا المجال، وإذا تم تطوير جُزء من العقار المُشترك على مراحل، فإنّه يجب وضع نظام إدارة المبنى لذلك الجُزء الذي تم تطويرُه.
كما يضع المُطوّر الرئيسي نظام المُجمّع الأساس في المشروع الرئيسي قبل إبرام أي تصرُّف قانوني على الأراضي، أو المباني، أو الوحدات في المشروع الرئيسي، على أن يتم اعتماد نظام المُجمّع الأساس من مُؤسّسة التنظيم العقاري، ولا يجوز إجراء أي تعديل على نظام المُجمّع الأساس يتضمّن أي تأثير في حُقوق المُشترين إلا بعد الحُصول على مُوافقة المُؤسّسة على ذلك.
لجنة الملاك واختصاصاتها
نصّ القانون على أن تُشكّل لجنة المُلاك للمشاريع العقاريّة للفئتين الأولى والثالثة المنصوص عليهما في هذا القانون، شريطة ألا يزيد عدد أعضاء لجنة المُلاك على تسعة أعضاء، بمن فيهم رئيس لجنة المُلاك ونائبه، وأن تتولى مُؤسّسة التنظيم العقاري اختيارهم، ويتم تشكيل لجنة المُلاك عند تسجيل ما لا يقل عن عشرة في المئة من إجمالي عدد الوحدات في العقار المُشترك باسم مالكي هذه الوحدات في السِّجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك، ولا يجوز أن يكون المُطوّر عُضواً في لجنة المُلاك، إلا إذا كان يملك وحدات غير مُباعة في العقار المُشترك، وتختار لجنة المُلاك من بين أعضائِها رئيساً لها يُمثِّلها أمام جهة الإدارة ومُؤسّسة التنظيم العقاري، وتسري على لجنة المُلاك الأحكام والشّروط المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بمُوجبه والنِّظام الأساسي.
كما تضع مُؤسّسة التنظيم العقاري، وبما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون، النِّظام الأساسي، وتسقُط عُضويّة المالك في لجنة المُلاك في حال فُقدانِه لأي شرط من شُروط العُضويّة، على أن تتولى المُؤسّسة تعيين عُضو بديل عنه مِمّن تنطبق عليه هذه الشروط، كما يجوز لمُؤسّسة التنظيم العقاري إعادة تشكيل لجنة المُلاك في أي وقت، شريطة مُراعاة توفّر شُروط العُضويّة فيها.
مهام اللجنة
وتتولى لجنة المُلاك، وفقاً للقانون عدة مهام منها: التحقّق من قيام جهة الإدارة بإدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بمُوجبه ونظام إدارة المبنى، والاطلاع على المُوازنات السنويّة المُعدّة لصِيانة العقار المُشترك وتقديم التوصيات اللازمة بشأنها، وللجنة المُلاك في سبيل ذلك طلب التقارير الماليّة المُتعلِّقة بالعقار المُشترك، ومُناقشة المُعوِّقات والصّعوبات المُتّصِلة بإدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة، ورفع التوصيات اللازمة بشأنها إلى جهة الإدارة أو مُؤسّسة التنظيم العقاري، بحسب الأحوال، وتلقّي الشّكاوى والاقتراحات المُقدّمة من المُلاك وشاغلي الوحدات بشأن إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة وإخطار جهة الإدارة بها، على أن ترفع لجنة المُلاك هذه الشّكاوى والاقتراحات إلى مُؤسّسة التنظيم العقاري إذا لم تقُم جهة الإدارة بمُعالجتِها خلال أربعة عشر يوماً من تاريخ إخطارها بها، والطّلب من مُؤسّسة التنظيم العقاري استبدال جهة الإدارة بالنِّسبة للمشاريع العقاريّة التي تندرج ضمن الفئة الثالثة، وتقديم المشورة اللازمة للمُؤسّسة بشأن اختيار وتعيين جهة الإدارة الجديدة.
كما تختص لجنة الملاك بإخطار جهة الإدارة أو مُؤسّسة التنظيم العقاري عن أي عيوب في الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، أو عن أي أضرار أو عُيوب في الأجزاء المُشتركة تتطلّب مُعالجة طارِئة، والتنسيق مع المُؤسّسة أو جهة الإدارة أو الجهة المُختصّة في كُل ما يتعلّق بنواحي السّلامة والبيئة والأمن وغيرها من النّواحي المُتّصِلة بالعقار المُشترك، ورفع أي مُقترحات إلى جهة الإدارة بشأن آليّة الاستفادة من الأجزاء المُشتركة أو تعديل نظام إدارة المبنى، على أن يتم اعتماد تعديل نظام إدارة المبنى من المُؤسّسة.
بدل الخدمات والاستعمال
نص القانون على أن يدفع المالك إلى جهة الإدارة حصّته من بدل الخدمات وهو البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك، وتُحدَّد هذه الحصّة بنسبة المساحة التي تُشكِّلها الوحدة من المساحة الإجماليّة للعقار المشترك، وفقاً للآليّة التي يعتمدها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، على أن يتحمّل المُطوّر حصّته من بدل الخدمات بالنِّسبة للوحدات غير المُباعة، وكذلك بالنِّسبة للوحدات المبيعة التي يلتزم فيها المُطوّر بسداد بدل الخدمات عن المشتري في عقد البيع أو الحجز ووفقاً للأحكام المتّفق عليها في العقد، وتكون العبرة بمساحة الوحدة المسجّلة في السِّجل العقاري عند احتساب حصة المالك من بدل الخدمات.
وللمُطوّر الرئيسي استيفاء بدل الاستعمال، وهو البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك أو المُطوّر الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح المرافق المشتركة، ضمن المشروع الرئيسي، سواءً بالنِّسبة للمباني الجاهزة أو قيد الإنشاء أو الأراضي الفضاء، ويتم تحديد حصة المالك أو المُطوّر الفرعي من بدل الاستعمال، وفقاً للآليّة التي يصدُر بتحديدها قرار من مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، على أن يُراعى عند تحديد هذه الآليّة نظام المجمّع الأساس المعتمد.
اعتماد بدل الخدمات والاستعمال
ووفقاً للقانون يُحظر على جهة الإدارة فرض أو استيفاء أي بدلات ماليّة مهما كان نوعُها من المالك نظير إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة أو لأيّ سببٍ آخر إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من مؤسّسة التنظيم العقاري، ويتم إصدار هذه الموافقة وفقاً لنظام المجمّع الأساسي المعتمد والضوابط والمعايير التي يعتمدها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، ولا يجوز للمؤسّسة الموافقة أو المصادقة على الموازنة المخصّصة لبدل الخدمات أو بدل الاستعمال إلا بعد اعتمادها من أحد مكاتب تدقيق الحسابات القانونيّة المعتمدة لديها لهذه الغاية.
وللمؤسّسة في حالات الضرورة، اعتماد موازنة مؤقّتة لبدل الخدمات إلى حين اعتماد الموازنة بشكل نهائي، ويتم اعتماد الموازنة المؤقّتة وفقاً للضّوابط التي يصدُر بتحديدها قرار من مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن.
ونص القانون على ألا يجوز للمالك أو المطوّر الفرعي الامتناع عن سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال المعتمد من مؤسّسة التنظيم العقاري، كما لا يجوز للمالك أن يتخلّى عن حصّته في الأجزاء المشتركة لتجنّب دفع البدلات المستحقّة عليه.
ويُحظر على المطوّر أو جهة الإدارة اتخاذ أي إجراء بحق المالك يحُول دون استلامه للوحدة أو انتفاعه بها أو بالأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة وذلك بقصد إلزامِه بسداد بدل الخدمات أو بدل الاستعمال خلافاً للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بمُوجبه.
وحدد القانون شروط إيداع بدل الخدمات وبدل الاستعمال والتصرف بهما، وكذلك آليات الرقابة والتفتيش، حيث تتولى مؤسّسة التنظيم العقاري الرقابة والتفتيش على تشغيل وإدارة وصيانة وإصلاح العقارات المشتركة والأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، وتتولى جهة الإدارة إبرام العقود والاتفاقيات مع مؤسّسات وشركات الصِّيانة والحِراسة والنظافة والتأمين وغيرها من المؤسّسات والشركات إلى المدى اللازم لتأدية مهامِّها والتزاماتِها على النحو الوارد في هذا القانون.
وعلى جهة الإدارة تزويد المؤسّسة بتقرير دوري كل ستة أشهر عن إدارة العقارات المشتركة والأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وأعمال الصِّيانة التي تمّت عليها، ويجوز لمؤسّسة التنظيم العقاري متى اقتضت الضرورة ذلك أن تطلُب من جهة الإدارة تزويدها بأي معلومات أو بكشف حساب الإيرادات والنفقات المتعلِّقة ببدل الخدمات أو بدل الاستعمال.
أعمال الإصلاح والصِّيانة
بحسب القانون إذا تبيّن لمُؤسّسة التنظيم العقاري أن الأجزاء المُشتركة أو المرافق المُشتركة لم تتم صِيانتها أو الإبقاء عليها في حالة جيّدة ونظيفة وصالِحة للخدمة، فيكون لها مُطالبة جهة الإدارة بمُوجب إخطار خطّي باتخاذ ما يلزم من إجراءات أو تنفيذ أعمال الإصلاح والصِّيانة التي تراها مُناسِبة في هذا الشأن، وعلى المُؤسّسة تحديد أعمال الإصلاح والصِّيانة المطلوبة في الإخطار وكذلك وقت بدء القيام بها والانتهاء منها. وفي حال تخلّف جهة الإدارة عن القيام بأعمال الإصلاح والصِّيانة، فإنّه يجوز لمُؤسّسة التنظيم العقاري تكليف أي جهة أخرى للقيام بهذه الأعمال أو أي منها، وخصم التكاليف والنّفقات المُترتِّبة على ذلك من الحِساب الخاص ببدل الخدمات أو بدل الاستعمال.
تأمين إصلاح الأجزاء والمرافق المُشتركة
ألزم القانون جهة الإدارة بتقديم ضمان مصرفي لصالح دائرة الأراضي والأملاك بالقيمة التي تُحدِّدها، وذلك عن كافّة العقارات المُشتركة التي تتولى إدارتها، لتأمين إصلاح الأضرار التي تلحق بالأجزاء المُشتركة أو المرافق المُشتركة نتيجة إهمال أو تقصير جهة الإدارة، وإذا لحق بالعقار المُشترك أو أجزائِه المُشتركة أو المرافق المُشتركة أضرار ناشئة عن فعل جهة الإدارة أو بسبب إهمالها أو تقصيرها في عملها، فيجوز لمُؤسّسة التنظيم العقاري وبمُوجب إخطار خطّي مُطالبة جهة الإدارة بإصلاح تلك الأضرار خلال المُدّة التي تُحدِّدها.
وفي حال عدم قيام جهة الإدارة بإصلاح الأضرار خلال المُدّة المُحدّدة في الإخطار المُوجّه لها، يجوز للمُؤسّسة تكليف أي جهة أخرى لتنفيذ كُل أو بعض المُتطلّبات الواردة بذلك الإخطار، واقتطاع التكاليف والنّفقات المُترتِّبة على ذلك من الضّمان المصرفي الذي تقدمه جهة الإدارة.
عدم الكفاءة
ونصّ القانون على أنه في حال ثُبوت عدم كفاءة أو قُدرة المُطوّر أو شركة إدارة المشاريع الفُندقيّة على إدارة العقار المُشترك أو الأجزاء المُشتركة في الفئتين الأولى والثانية المنصوص عليهما في هذا القانون على النّحو الذي يضمن استدامتها وصلاحيّتها للخدمة، فإنّه يجوز للمُدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري تعيين شركة إدارة مُتخصِّصة تتولى إدارة وتشغيل ذلك العقار المُشترك أو أجزائِه المُشتركة، كما تطبق تلك الإجراءات في حال ثُبوت عدم كفاءة أو قُدرة المُطوّر الرئيسي على إدارة المرافق المُشتركة في المشروع الرئيسي على النّحو الذي يضمن استدامتها وصلاحيّتها للخدمة.
وإذا رأت مُؤسّسة التنظيم العقاري عدم كفاءة أو فعاليّة أو قُدرة شركة الإدارة في إدارة وصِيانة الأجزاء المُشتركة في المشاريع العقارية من الفئة الثالثة المنصوص عليها في هذا القانون، فإنّه يكون للمُؤسّسة تعيين شركة إدارة بديلة تتولى إدارة العقار المُشترك، على أن تتولى المُؤسّسة عدة إجراءات منها: إطلاع لجنة المُلاك على المُخالفات المُرتكبة من شركة الإدارة وطلب رأيها في ذلك، وتوجيه إنذار خطّي إلى شركة الإدارة يتضمّن بيان الأخطاء والمُمارسات السلبيّة التي تتبعها في إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة، ولشركة الإدارة الرد على هذا الإنذار الخطّي خلال أربعة عشر يوماً من تاريخ تبلّغِها به.
ملكية المناطق وحق الأولوية
نظّم القانون ملكية المناطق المخصصة للمُطوّر، إذ يجوز عند اعتماد مُخطّط المشروع أو مُخطّط الموقع لأول مرة وبعد الحُصول على مُوافقة دائرة الأراضي والأملاك والجهة المُختصّة تحديد مناطق مملوكة للمطور في مُخطّط المشروع أو مُخطّط الموقع، يُعِدّها للاستعمال الخاص أو التِّجاري أو الاستثماري، على أن يتم منح تلك المُوافقة واستغلال المناطق المملوكة للمُطوّر بما لا يتعارض مع نظام المُجمّع الأساس وحُقوق المُلاك. كما فصّل القانون مكونات الوحدة العقارية، وألزم المطور بتخصيص مواقف السيارات المخصصة للوحدة باسم المالك، ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة أو التصرّف بها بمعزل عن مواقف السيّارات المُخصّصة لها.
وحدد القانون ملكيّة الحصص في الأجزاء المُشتركة؛ حيث يمتلك المالك والمُطوّر بالنِّسبة للوحدات غير المُباعة، حصّة غير مُجزّأة من الأجزاء المُشتركة، ويتم تحديد هذه الحصّة على أساس مساحة الوحدة من مجموع المساحة الكُلّية للعقار المُشترك، ويجوز للمالك بيع وحدته أو التصرّف فيها بأي شكلٍ من أشكال التصرّفات القانونيّة، كما يجوز له رهنها لصالح أي من المصارف أو مُؤسّسات التمويل المالي المُرخّصة للعمل في دبي، ولا يجوز تقسيم أي وحدة مملوكة بشكل مُشترك بين شخصين أو أكثر فيما بينهُم إلى وحدات مُستقِلّة، إلا إذا كان نظام المُجمّع الأساسي يسمح بذلك، وبعد مُوافقة دائرة الأراضي والأملاك، والحُصول على التراخيص اللازمة لذلك من الجهة المُختصّة.
ويكون للمالك حق الأولويّة في شراء حصّة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب ببيعها أو التصرُّف فيها لشخص آخر من غير الشُّركاء، وإذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهُم شراء حصّة المالك الراغب بالبيع أو التصرُّف فيها بالتناسُب مع الحصص القائمة لكُلٍّ منهم، ولا ينشأ حق الأولويّة إذا تم بيع حصّة المالك أو التصرُّف فيها بين الأصُول والفُروع أو بين الزّوجين أو الأقارب حتى الدّرجة الرابعة أو الأصهار حتى الدرجة الثانية، كما نظم القانون استعمال حق الأولويّة، وآليات تأجير الوحدة، والتصرُّف بالأجزاء المُشتركة والمرافق المُشتركة.
التعديلات على العقار المشترك ومسؤولية المطور
وفقاً للقانون، لا يجوز لمن يشغل الوحدة في العقار المشترك إجراء أي تعديلات أو تغييرات جوهريّة على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة أو أي جُزء من العقار المُشترك، إلا بعد الحُصول على مُوافقة المُطوّر الرئيسي ودائرة الأراضي والأملاك في دبي والسلطة المُختصّة بإصدار رُخَص البناء واعتماد مُخطّطات المناطق في الإمارة، وبما لا يخِل بتشريعات البناء السارية في دبي.
ويتحمّل شاغل الوحدة العقارية مسؤولية إصلاح الضّرر النّاشِئ عن التغيير أو التعديل على نفقته الخاصّة وبالطريقة التي يُحدِّدها المُطوّر الرئيسي أو مُؤسّسة التنظيم العقاري، وإذا تخلف الشاغل عن إصلاح الضّرر، فإنّه يكون للمُؤسّسة أو المُطوّر الرئيسي تكليف أي جهة لإصلاح هذا الضرر وتحميل الشاغل نفقات وتكاليف الإصلاح، ومع مُراعاة أحكام نظام إدارة المبنى، على الشّاغل استخدام الأجزاء المُشتركة فيما أُعِدّت له وبالطريقة التي لا تمس حُقوق الآخرين في استخدام الأجزاء المُشتركة أو تُؤدّي إلى إزعاجهم أو تعريض سلامتهم أو سلامة العقار المُشترك للخطر.
وحدد القانون مسؤوليّة المُطوّر في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكليّة من العقار المُشترك، حيث حدد مُدّة المسؤولية بعشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ حُصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره، وذلك كله مع مُراعاة أحكام عقد المُقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن المُعاملات المدنيّة، كما تستمر مسؤوليّة المُطوّر في إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المُشترك لمُدّة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك، وتشمل هذه التركيبات الأعمال الميكانيكيّة والكهربائيّة والتمديدات الصحيّة والصّرف الصِّحي وما في حُكمِها، وفي حال امتناع المالك عن استلام وحدته لأي سبب، فتُحسب تلك الفترة اعتباراً من تاريخ الحُصول على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام المُطوّر بتطويره، ويقع باطلاً أي اتفاق يتم بعد العمل بهذا القانون، يتضمّن أي تعارض مع ما ورد في مواده.
تدقيق الحسابات
يحق لمؤسسة التنظيم العقاري تعيين مكتب تدقيق حسابات قانوني للتدقيق على الحساب الخاص ببدل الخدمات، والتحقّق من مدى التزام شركة الإدارة بميزانيّة بدل الخدمات المُعتمدة من المُؤسّسة، ومنح شركة الإدارة مُهلة لتسليم إدارة العقار المُشترك إلى شركة الإدارة البديلة خلال مُدّة لا تزيد عن ثلاثين يوماً من تاريخ صُدور قرار المُؤسّسة بتعيين شركة الإدارة البديلة، وإذا نَجَم عن أعمال شركة الإدارة التي تم استبدالها إلحاق ضرر بأي من المُمتلكات في العقار المُشترك أو الأجزاء المُشتركة، يتم تحميلها قيمة إصلاح هذا الضرر، على أن يتم خصم هذه القيمة من الضّمان المصرفي الخاص بتلك الشركة.
التأمين على العقار
وفقاً للقانون، تلتزم جهة الإدارة، التأمين على العقار المشترك، لضمان صِيانته أو إعادة بنائِه في حال احتراقِه أو هلاكِه أو تهدُّمِه لأي سبب، على أن تكون جهة الإدارة هي المستفيدة من هذا التأمين، كما تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك ضد المسؤوليّة عن الأضرار والإصابات الجسديّة التي تلحق بالشّاغل أو الغير، ويتم احتساب أقساط التأمين المستحقّة على الملّاك وفقاً لعقد التأمين المبرم مع شركة التأمين، وضمن كلفة بدل الخدمات.
مركز فض المنازعات
منح القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي بالإضافة إلى الاختصاصات المنوطة به بمُوجب التشريعات السارية وعلى وجه الخصوص المرسوم رقم (26) لسنة 2013، صلاحية النّظر والفصل في كافّة النِّزاعات والخلافات المُتعلِّقة بالحُقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.
العقوبات والجزاءات الإدارية
نص القانون على أن يُعاقب كُل من يرتكب أيّاً من الأفعال التي تُشكِّل مُخالفة لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة ماليّة لا تزيد على مليون درهم، وتُضاعف قيمة الغرامة في حال مُعاودة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السّابقة لها، وبما لا يزيد على مليوني درهم، وتُحدّد الأفعال التي تُشكِّل مُخالفة لأحكام هذا القانون والغرامات الماليّة المقرّرة على كُلٍّ منها بموجب قرار يصدر في هذا الشأن عن سمو رئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي.
التظلُّم
وفقاً للقانون، يحق لِكُل ذي مصلحة التظلُّم خطّياً لدى مُدير عام دائرة الأراضي والأملاك من أي قرار أو إجراء اتُّخِذ بحقِّه بمُوجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمُقتضاه، خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء المُتظلّم منه، ويتم البت في هذا التظلُّم خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه من قبل لجنة يُشكلها المدير العام لهذه الغاية، ويكون القرار الصادر في هذا التظلُّم نهائيّاً، دون الإخلال بحق المُتظلِّم في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للاعتراض على القرارات والإجراءات المُتّخذة بحقه.
توفيق الأوضاع
أوجب القانون على جميع المُطوّرين وشركات الإدارة وجمعيّات المُلاك توفيق أوضاعها بما يتّفق وأحكام هذا القانون، خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز لمُدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المُهلة لمُدّة مُماثِلة عند الاقتضاء، ولا تخِل أحكام هذا القانون بالعُقود المُبرمة بين المُطوّر والمالك التي تم إبرامها قبل العمل به، وكذلك نظام المُجمّع الأساس المُعتمد من مُؤسّسة التنظيم العقاري والمُودع لديها، وذلك باستثناء تشكيل جمعيّات المُلاك. وتحل جهة الإدارة محل جمعيّة المُلاك في الحُقوق والالتزامات التي نشأت قبل العمل بأحكام هذا القانون، ويُصدِر المُدير العام لدائرة الأراضي والأملاك القرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه، وتُنشر في الجريدة الرسميّة لحُكومة دبي.
3 فئات للأجزاء المُشتركة
وفقاً للقانون، تنقسم العقارات المُشتركة لغايات إدارة الأجزاء المُشتركة فيها إلى ثلاث فئات:
الأولى: وهي المشاريع الكُبرى، التي يتم تحديدها وفقاً للمعايير التي يُحدّدها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، ويتولّى المُطوّر مسؤوليّة إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة وخدمات المرافق. وتُشكّل للمشاريع الكُبرى لجنة مُلاك تختار مُؤسّسة التنظيم العقاري، أعضاءها من بين المُلّاك القاطنين في العقار المُشترك، على أن يتم تحديد مهام اللجنة وفقاً للنِّظام الأساسي والضّوابط التي يُحدِّدها مُدير عام دائرة الأراضي والأملاك.
وتشمل الفئة الثانية: المشاريع الفُندقيّة، وهي المشاريع التي يجب أن يعهد المُطوّر بإدارة الأجزاء المُشتركة فيها إلى شركة إدارة المشاريع الفُندقيّة وفقاً للضّوابط التي يعتمدها مُدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، وتُشكّل للمشاريع الفُندقيّة لجنة مُلاك تختار مُؤسّسة التنظيم العقاري أعضاءها في حال إبداء شركة إدارة المشاريع الفُندقيّة رغبتها في ذلك، دون أن يكون للجنة الملاك الحق في التدخُّل بإدارة المشروع الفُندقي أو الأجزاء المُشتركة فيه.
أما الفئة الثالثة: فتشمل المشاريع العقاريّة من غير المشاريع الكُبرى والمشاريع الفُندقيّة، وتتولى إدارة الأجزاء المُشتركة في هذه المشاريع شركات إدارة مُتخصِّصة تقوم مُؤسّسة التنظيم العقاري باختيارها والتعاقُد معها وفقاً للضّوابط والأسُس التي يصدُر بتحديدها قرار من مُدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، وتُشكّل للمشاريع العقاريّة التي تندرج ضمن هذه الفئة لجنة مُلاك تُحدِّد مُؤسّسة التنظيم العقاري أعضاءها على النحو المُقرّر بمُوجب هذا القانون.
ونص القانون على أنه إذا اجتمعت في العقار المُشترك الواحد الفئتان الثانية والثالثة المُشار إليهما، فيُعهد بإدارة الأجزاء المُشتركة في هذا العقار المُشترك إلى شركة إدارة المشاريع الفُندقيّة، ويُشكّل للعقار المُشترك في هذه الحالة لجنة مُلاك واحدة تُحدِّد مُؤسّسة التنظيم العقاري أعضاءها على النحو المُقرّر بمُوجب هذا القانون، وللمُطوّر أن يعهد بكُل أو بعض المهام والمسؤوليّات المُقرّرة له إلى شركة الإدارة مُقابل أتعاب وشُروط يتّفق عليها الطرفان، على أن يتم اعتماد هذا الاتفاق من قِبَل مُؤسّسة التنظيم العقاري، وفي حال عدم وجود المُطوّر في المشاريع التي تندرج ضمن الفئتين الأولى والثانية فيتم اختيار شركة الإدارة من قِبَل المُؤسّسة.
ويتولّى المُطوّر الرئيسي إدارة وصِيانة المرافق المُشتركة في المشروع الرئيسي، على أن يعهد بذلك إلى شركة الإدارة بمُوجب اتفاقيّة خطّية يتم اعتمادها مُسبقاً من قِبَل مُؤسّسة التنظيم العقاري.
