دبي تحمي المستأجرين بتسديد مستحقات الملاك وخصمها من الإيجار

يواجه مستأجرون في دبي، تعثراً في تجديد عقود «إيجاري» بسبب مديونيات رسوم الخدمات المستحقة على الملاك، رغم التزامهم بسداد الإيجارات، ما يضع استقرارهم السكني أمام تحديات مالية وإدارية لا يتحملون مسؤوليتها.

أكد مستأجرون، أن هذه القيود تضعهم تحت ضغوط نفسية ومالية، وقد تضطرهم للبحث عن مساكن بديلة وتحمل تكاليف انتقال إضافية، في الوقت الذي دعا فيه وسطاء وخبراء عقاريون، إلى توفير آليات تحمي المستأجر «حسن النية» وتفصل بين التزاماته ومديونيات المالك. وفي المقابل، أوضح «مركز فض المنازعات الإيجارية» بدبي، إمكانية لجوء المستأجر إلى خدمة «العرض والإيداع»، لسداد المستحقات نيابة عن المالك، مع خصم قيمتها من الأجرة المستحقة عليه، استناداً إلى مبدأ «الفضالة»، بما يسهم في معالجة أسباب الحجز واستكمال تجديد العقد.

وتبرز الحاجة إلى آليات أوضح لحماية المستأجر في مثل هذه الحالات، بما يضمن عدم تعطيل تجديد عقده بسبب التزامات مالية تقع على عاتق المالك. ويمكن أن تشمل هذه الآليات إتاحة مسار مؤقت لتجديد «إيجاري» للمستأجر الملتزم بالسداد، أو إنشاء قناة سريعة للتحقق من موقفه، أو إلزام المالك بتسوية أي مديونيات مؤثرة قبل موعد التجديد بفترة كافية.

يقول المستأجر ي. ز: «التزمت بسداد الإيجار في موعده طوال فترة العقد، لكنني فوجئت عند التجديد بأن المعاملة لا يمكن استكمالها بسبب مديونيات ورسوم خدمات لم يسددها المالك. المشكلة أنني كمستأجر لا أملك أي صلاحية لحل هذا الأمر، ومع ذلك أصبحت أنا المتضرر الأول. إن البحث عن شقة جديدة ليس أمراً سهلاً، خصوصاً مع ارتفاع الإيجارات وتكاليف الانتقال والعمولات والتأمين. لذلك من غير العادل أن يتحمل المستأجر تبعات التزامات مالية تقع على عاتق المالك، بينما هو ملتزم بدفع الإيجار وليس طرفاً في النزاع مع شركة الإدارة».

وقال المستأجر أ. ط: «إن استقرار السكن بالنسبة للأسرة ليس تفصيلاً بسيطاً، فهو مرتبط بمدارس الأبناء والعمل والحياة اليومية. عندما يتعطل تجديد العقد بسبب مشكلة بين المالك وجهة أخرى، يصبح المستأجر تحت ضغط نفسي ومالي كبير، رغم أنه لم يخلّ بأي من التزاماته».

وفي هذا الصدد، تقول سالي ميناسا، الشريك لدى «آرثر دي ليتل»: على الرغم من أن دبي تمتلك منظومة متكاملة لتحصيل رسوم الخدمات، فإن التحدي لا يزال قائماً فيما يتعلق بحماية حقوق المستأجرين. فمؤسسة التنظيم العقاري تعتمد موازنات رسوم الخدمات، وتقوم بتحصيل المدفوعات عبر نظام «مُلاك» في حساب مستقل لكل مبنى. وفي حال تخلف المالك عن السداد، يحق لإدارة المبنى فرض قيود على العقار تمنع بيعه، أو اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، وصولاً إلى بيع الوحدة بالمزاد كخيار أخير. كما أتاحت المؤسسة في عام 2025 خطط سداد للمالكين المتعثرين.

وتضيف ميناسا: تتمثل المشكلة في أن المستأجر قد يتحمل تبعات عدم سداد المالك لرسوم الخدمات، إذ يمكن أن يتعذر تجديد عقد «إيجاري»، ما قد يؤثر في الحصول على بعض الخدمات الأساسية أو إجراءات الإقامة، رغم أن المديونية لا تقع على عاتقه. كما أن التشريعات الحالية لا تتيح آلية مباشرة لتوجيه جزء من الإيجار إلى المبنى لتسوية الرسوم المستحقة، وإنما يتم التعامل مع هذه الحالات بصورة غير مباشرة ومن خلال إجراءات تنفيذية منفصلة، من دون توفير حماية كافية للمستأجر.

وتابعت: من الحلول المقترحة، اعتماد آلية مؤسسية تسمح بتحويل جزء من قيمة الإيجار مباشرة إلى حساب المبنى لتغطية رسوم الخدمات غير المسددة. وتُطبق نماذج مشابهة في بعض الأسواق العقارية العالمية، مثل ولاية فلوريدا الأمريكية.

وفي دبي، يمكن تطبيق هذه الآلية عند تجديد عقد الإيجار، بحيث يتم تحويل جزء من الإيجار، في حال وجود رسوم مستحقة وغير مسددة من قبل المالك وعدم اعتراضه عليها ضمن المهلة المحددة، إلى حساب المبنى وبحد أقصى قيمة المبلغ المستحق. ويُحتسب هذا المبلغ ضمن الإيجار المدفوع بما يسمح بإتمام تجديد «إيجاري» دون تأخير.

كما يمكن تعزيز الشفافية من خلال تمكين المستأجرين من الاطلاع على أي رسوم خدمات غير مسددة على الوحدة العقارية قبل توقيع عقد الإيجار. ومن شأن هذا التوجه تحقيق توازن بين مختلف الأطراف، عبر حماية المستأجرين من تبعات ديون لا تخصهم، والحفاظ على حق الملاك في الاعتراض على الرسوم عند الحاجة، وضمان حصول إدارات المباني وشركات إدارة المرافق على مستحقاتها في الوقت المناسب

ويقول د. أحمد الزيات، المؤسس والمدير التنفيذي لشركة «AZ» العقارية: أرى أنه من غير العادل تعطيل تجديد «إيجاري» لمستأجر أوفى بالتزاماته بسبب رسوم خدمات مستحقة على المالك. المستأجر ليس طرفاً في هذه المديونية، ولا ينبغي أن يصبح استقرار أسرته رهناً بتسويتها.

واقترح الزيات إنشاء منظومة تربط بيانات المديونيات المستحقة على العقار بدفعات الإيجار المودعة عبر البنوك، بحيث يُقتطع المبلغ المستحق من حصة المالك قبل إتاحة التصرف بباقي الدفعة، وفق ضوابط واضحة للتحقق والإخطار والاعتراض. وبذلك تحصل الجهة المستحقة على حقوقها، وتُحتسب دفعة المستأجر كاملة دون تحميله أي مبلغ إضافي أو تعطيل تجديد عقده.

وأضاف: حماية حقوق جميع الأطراف ممكنة، لكن يجب ألا يدفع المستأجر ثمن التزامات لا تخصه.

ويؤكد الخبير والوسيط العقاري، محمد الحاج: إن المستأجر الملتزم لا ذنب له في خلافات أو مديونيات بين المالك وشركة الإدارة، ولا يصح أن يفاجأ عند التجديد بأن بيته واستقرار أسرته أصبحا مهددين بسبب أمر لا يد له فيه.

والمطلوب حل بسيط وعادل، يُجدَّد عقد المستأجر ما دام ملتزماً، وتُعالج مستحقات المالك بشكل منفصل من خلال إنذار مبكر وخطة سداد واضحة. فالسكن ليس مجرد عقد، بل أمان أسرة ومدارس أبناء وحياة يومية كاملة، ومن غير العادل أن يدفع المستأجر ثمن مشكلة لم يكن طرفاً فيها

ويقول منير الدرعاوي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة «أورلا» للوساطة العقارية: إن تعطل تجديد عقد الإيجار بسبب عدم سداد المالك لرسوم الخدمات يطرح إشكالية مهمة تتعلق بتوازن العلاقة بين أطراف السوق العقاري، خصوصاً عندما يكون المستأجر ملتزماً بسداد الإيجار وليس طرفاً في المديونية القائمة بين المالك وشركة إدارة المرافق. إن المستأجر في مثل هذه الحالات لا يجب أن يتحمل نتائج التزامات مالية لا تقع ضمن مسؤوليته، لأن تعذر تجديد العقد لا يؤثر فقط في وضعه القانوني، بل يهدد استقراره السكني والأسري، وقد يدفعه إلى البحث عن مسكن بديل وتحمل تكاليف إضافية رغم التزامه الكامل ببنود العقد.

ويضيف: يحتاج السوق العقاري إلى آلية تنظيمية أكثر وضوحاً تحمي المستأجر حسن النية، مثل إتاحة مسار مؤقت لتجديد عقد «إيجاري» عند إثبات التزام المستأجر بالسداد، مع إبقاء مسؤولية تسوية رسوم الخدمات على المالك، أو إلزام الملاك بمعالجة أي مديونيات مؤثرة قبل فترة كافية من موعد التجديد.

ويوضح، إن تعزيز حماية المستأجرين في هذه الحالات لا يتعارض مع حقوق الملاك أو شركات إدارة المرافق، بل يسهم في رفع مستوى الثقة والشفافية في السوق العقاري، ويمنع تحول المستأجر إلى الحلقة الأضعف في نزاعات مالية أو إدارية لا يملك السيطرة عليها.

تؤكد دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إدراكها للتحديات التي قد يواجهها بعض المستأجرين عند تعذّر تجديد عقودهم الإيجارية نتيجة وجود قيود على العقار مرتبطة بمستحقات مالية على المالك، وما قد يترتب على ذلك من آثار على استقرارهم السكني، مشددة على حرصها على حماية حقوق جميع الأطراف وتعزيز استقرار العلاقة الإيجارية.

ومن جانبه، أكد مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، في تصريح ل«الخليج»، حرصه الدائم على حماية حقوق أطراف العلاقة الإيجارية، وتعزيز الاستقرار في هذا القطاع، من خلال ممارسة اختصاصاته القضائية وفقاً للتشريعات النافذة في الإمارة، وبما يكفل تحقيق العدالة.

وفيما يتعلق بالحالات التي يتعذر فيها تجديد عقود الإيجار بسبب قيود أو مديونيات مرتبطة بالعقار، يوضح المركز أن اختصاصه، بموجب المادة (6) من المرسوم رقم (26) لسنة 2013، يشمل الفصل في المنازعات الإيجارية التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين، بما في ذلك الدعاوى المتقابلة الناشئة عنها، وكذلك النظر في طلبات اتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار، وفقاً للضوابط والإجراءات القانونية المعمول بها. كما يختص المركز، بموجب المادة (42) من القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، بالفصل في المنازعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في القانون والقرارات الصادرة بموجبه، ويشمل ذلك منازعات رسوم الخدمات متى كانت ناشئة عن الحقوق والالتزامات التي ينظمها القانون المذكور.

ويُبيّن المركز، أن تحديد الآثار القانونية المترتبة على تعذر تجديد عقد الإيجار يستلزم دراسة ظروف كل حالة على حدة، والتحقق من طبيعة القيد القائم وأسبابه والجهة التي فرضته، ومدى ارتباطه بالعلاقة الإيجارية أو بمنازعة تدخل ضمن صلاحياته، مع مراعاة دور الجهات المعنية بتسجيل عقود الإيجار وتجديدها، والإجراءات المعتمدة لديها.

وفي هذا الإطار، يوضح مركز فض المنازعات الإيجارية، أنه في حال تعذّر تجديد عقد الإيجار نتيجة وجود حجز على العقار بسبب مستحقات مالية مترتبة على المالك، بما في ذلك رسوم الخدمات التي يمتنع عن سدادها، فإنه يجوز للمستأجر اللجوء إلى المركز والتقدم بطلب عبر خدمة «العرض والإيداع» لسداد المبالغ المستحقة نيابة عن المالك، مع خصم قيمتها من الأجرة المستحقة عليه، وذلك استناداً إلى الأحكام القانونية المنظمة لمبدأ «الفضالة».

أوضح مركز فض المنازعات الإيجارية، أنه في حال تعذّر تجديد عقد الإيجار نتيجة وجود حجز على العقار بسبب مستحقات مالية مترتبة على المالك، بما في ذلك رسوم الخدمات التي يمتنع عن سدادها، فإنه يجوز للمستأجر اللجوء إلى المركز والتقدم بطلب عبر خدمة «العرض والإيداع» لسداد المبالغ المستحقة نيابة عن المالك، مع خصم قيمتها من الأجرة المستحقة عليه، وذلك استناداً إلى الأحكام القانونية المنظمة لمبدأ «الفضالة».