اعتبر تقرير شركة المزايا القابضة أن ما تصفه الأوساط الاستثمارية ب صعوبة وجمود القوانين الاقتصادية في الكويت يؤثر في مسيرة الاستثمارات بشكل عام وفي الاستثمارات العقارية بشكل خاص، ما يحد من الاستغلال الأمثل للسيولة والموارد المالية في بناء وتطوير المشاريع التي تحتاجها الكويت وأهلها أيما احتياج .
وقال التقرير إن إقرار القوانين في الكويت يأخذ وقتا طويلا نتيجة لتعارض المصالح والشد والجذب بين الحكومات والمعارضة وإلى البيروقراطية التي تشل العمل الاستثماري في الكويت، ما جعل من الكويت بلدا طاردا لاستثمارات أبنائه وتوجه الشركات الكويتية للاستثمار في الأسواق المجاورة .
وبين التقرير أن الشهور الماضية شهدت طرح مجموعة من القوانين والأنظمة، بعضها جاء مخيبا للآمال وانعكس بشكل كبير على الأسواق العقارية مثل القانون رقم 8 و9 لسنة 2008 وما فيها من منع الشركات المساهمة من بيع وشراء ورهن وحوالة حق العقار والذي انعكس بدوره على منح الائتمان العقاري للأفراد الراغبين في السكن الخاصة في البنوك الإسلامية . أما على الجانب الآخر فتم إقرار قوانين لقيت ترحيبا لكنها لا تزال معطلة مثل قانون منع احتكار الأراضي .
وكانت الحكومة الكويتية طرحت مجموعة من التنظيمات الجديدة في مطلع عام 2008 لكبح جماح التضخم، كما أن تعليمات صدرت إلى البنوك تقضي بزيادة المتطلبات لاعتماد القدرة الائتمانية للمقرضين المحتملين لعدد من القروض المختلفة، بما فيها القروض الاستهلاكية والقروض المقدمة لتمويل شراء العقارات، تزامنا مع تجميد القروض العقارية ومنع البنوك وشركات من الرهن .
وارتفع التضخم في الكويت فوق 11% في أيار/مايو الماضي، حيث أظهرت البيانات انخفاضا قليلا في معدل التضخم من 4 .11% في نيسان/إبريل الماضي إلى 08 .11% في أيار مدفوعا بتكاليف الغذاء والإسكان . وارتفع مؤشر أسعار المستهلكين من 4 .116 نقطة في أيار 2007 إلى 3 .129 نقطة في أيار الماضي، حيث يواصل ارتفاع أسعار الغذاء العالمية وصعود الإيجارات تأثيراته السلبية على دول الخليج اكبر منطقة مصدرة للنفط في العالم، حيث تشهد الاقتصادات طفرة بفضل ارتفاع أسعار النفط إلى أكثر من ستة أمثالها منذ عام 2002 .
وفي السياق، ارجع تقرير اقتصادي متخصص انخفاض التداولات العقارية خلال الربع الثاني من عام 2008 إلى معطيات القانون رقم 8 و9 لسنة 2008 بخصوص منع الشركات المساهمة من بيع وشراء ورهن وحوالة حق العقار والذي انعكس بدوره على منح الائتمان العقاري للأفراد الراغبين في السكن الخاصة في البنوك الإسلامية . وقال تقرير بيت التمويل الكويتي حول سوق العقار المحلي خلال الربع الثاني من العام الحالي انه يبدو أن سوق العقار يشهد حالة من التباطؤ الواضح سواء على مستوى حركة التداولات أو على مستوى الأسعار حيث انخفض إجمالي التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008 بمعدل يقترب من الخمس، وكان الانخفاض واضحا في السكن الخاص والذي انخفضت تداولاته بنسبة تفوق النصف أي بنسبة 55 في المائة مقارنة بالربع الأول من عام 2008 .
وذكر التقرير أن القوانين المطروحة مؤخرا لاسيما قانون 8 و9 قد أجهضت حالة الانتعاش الأخيرة التي شهدها السوق العقاري خلال الفترة من 2005 حتى بداية عام 2008 من ناحية والاستثمارات السكنية والعقارية من ناحية أخري وأحدثت ارتباكا كبيرا في معطيات أسعار العقارات في السوق المحلي .
وأشار إلى أن مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثاني من عام 2008 انخفضت قيمتها بنسبة قدرها 19 في المائة مقارنة بالربع الأول من عام 2008 .
وقال تقرير لإحدى شركات الاستشارات العالمية إن سوق العقارات في الكويت تضررت من تقييد الإقراض لغرض تمويل شراء العقارات، وقال إن مبيعات الوحدات السكنية تضررت وتراجعت من 138 مليون دينار في يناير/كانون الثاني إلى 50 مليون دينار فقط في مايو الماضي .
وأورد التقرير الذي أعدته مجموعة أوكسفورد بيزنس غروب، ونشرته صحف كويتية مؤخرا، أن تلك القوانين والقرارات الحكومية أدت إلى تقليص خطير في السيولة المتاحة أمام المقترضين المحتملين أو الذين يعتزمون الحصول على قروض عقارية لتمويل مشاريعهم، وترتب انكماش الطلب على العقار . وأضافت المجموعة أن القيمة الإجمالية لكافة العقود العقارية في الكويت تراجعت من 229 مليون دينار في مايو من العام الماضي إلى 146 مليون دينار في مايو من هذا العام .
احتكار الأراضي
ويأمل الكويتيون ان يحد قانون احتكار الأراضي من ارتفاع الأسعار للعقار السكني وتحد من احتكار الشركات للأراضي ذات المساحة الكبيرة لمدة أكثر من 3 سنوات وزيادة الضريبة على الأراضي غير المستغلة بواقع 10دنانير للمتر بدلا من 500 فلس على المتر المربع .
وذكر التقرير أن القوانين الجديدة لا تشكل حلا كليا للواقع وتعتبر حلولا جزئية ما لم تواكبها عملية تفعيل لتطبيق القوانين ومتابعة تنفيذها، وحتى لا يكون مصيرها مثل مصير قوانين أخرى صدرت ولكن لم توفق عند التطبيق .
وقال تقرير المزايا إن عدة عوامل ساهمت في تضخم أسعار العقارات بكافة أنواعها في مقدمتها وفرة السيولة والأداء الجيد لسوق الأوراق المالية في 2007 وأسعار النفط والعوائد التي حققتها والسيولة وندرة الأراضي السكنية وزيادة القدرة الشرائية ما دفع البعض ممن حققوا عوائد جيدة للاتجاه لسوق العقار كاستثمار أكثر ضمانا وفائدة .
وشدد مدير الإدارة العقارية في شركة الصفاة العقارية باسل سليمان العثمان، في تصريحات صحافية، أن الارتفاع في الأسعار سيستمر إذا لم يتم تفعيل وتطبيق القوانين التي صدرت من مجلس الأمة التي تمنع احتكار الأراضي .
وأعرب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب في شركة أبراج المتحدة أحمد السميط عن استيائه الشديد حيال البيئة العقارية في الكويت، واصفا إياها بالطاردة للاستثمارات ورؤوس الأموال، مشيرا إلى أن الشركات العقارية تجد فرصا أكثر أهمية في الخارج .
وأشار إلى أن الشركات العقارية المحلية تعاني من احتكار الأراضي وتعطيل المشاريع ضاربا المثل بتعطيل مشروع مستودعات الشمال التابع لشركة العقارات المتحدة ما كبدها خسائر كبيرة .
وفي السياق فسر مدير عام شركة دار الكوثر العقارية احمد عبد الوهاب الصفار عدم قيام دار الكوثر بالاستثمار في السوق الكويتية بسبب عدة عوامل طاردة منها على سبيل المثال، وجود تشريعات وقوانين غير متجددة تعرقل عملية الاستثمار بعكس القوانين في أي دولة تريد أن تحقق نموا اقتصاديا فتعمل على تجديد قوانينها وسن قوانين أكثر تطورا تتماشى مع التطورات الاقتصادية، مشيرا إلى أن هناك حجم سيولة كبيرة متوفرة في الكويت، وهذه السيولة أسيرة للقوانين والبيروقراطية التي تحد من نمو كل المجالات الاستثمارية في الكويت، الأمر الذي أثر في الفرص المتاحة للاستثمار في الكويت .
جدل الإيجارات
وقبل ذلك أثارت التعديلات الأخيرة المقترحة على قانون الإيجار في الكويت جدلا بين مؤيد ومعارض لتلك التعديلات . وترمي التعديلات الجديدة إلى إنهاء عقود من النزاعات القضائية بين أطراف عقود الإيجار، وقد لقيت ترحيب ملاك العقارات على نطاق واسع في الوقت نفسه لقيت غضبا واسعا بين المستأجرين الذين اعتبروها دعما لقبضة أصحاب العقارات وتقوية لمركزهم في عقود الإيجار .
وشملت التعديلات المقترحة محورين، يتضمن الأول إلغاء تمديد العقود في حال النزاع وتحديدها بالمدة المنصوص عليها في عقد الإيجار وهي سنة لعقارات السكن وعشر سنوات للمحلات التجارية، ويلغي المحور الثاني من التعديلات حق المستأجر في الطعن أمام محكمة التمييز في حال صدر حكم بالإخلاء من محكمة الدرجة الأولى كما تفرض التعديلات تنفيذا عاجلا من دون أن يعطله الاستئناف الذي قد يرفعه المستأجر . إلا في حال قررت محكمة الاستئناف وقف التنفيذ .
ولاقت التعديلات ترحيبا كبيرا من قبل العاملين بالاستثمار العقاري لاستغلال بعض من المستأجرين القانون القديم في ابتزاز ملاك العقارات في حال مطالبتهم بإخلاء السكن من أجل البيع أو إعادة البناء، ويطلبون مبالغ كبيرة مقابل ذلك .
6% من الناتج المحلي
قال تقرير لبيت الاستثمار العالمي إن ازدهار العقارات في الكويت بدأ في العام 2004 وواصل اتجاهه التصاعدي حتى نهاية العام 2007 . ونتيجة لذلك، ارتفع متوسط سعر الوحدة إلى أكثر من 300،000 دينار كويتي بنهاية العام 2007 .
وتفيد التقارير بأن متوسط سعر الوحدة ارتفع بنسبة 5 .22 في المائة خلال العام 2007 ليصل إلى 302،000 دينار كويتي بالمقارنة مع 247،000 دينار كويتي للعام 2006 . وقد كان الارتفاع في أسعار الشقق والوحدات التجارية أكبر من ارتفاع الوحدات السكنية، إلا أن كليهما سجلا معدلات نمو ثنائية الرقم . بينما شهدت أسعار الشقق والوحدات التجارية ارتفاعا بلغت نسبته 9 .23 في المائة بالمقارنة مع 15 في المائة للعقار السكني، حيث بلغ متوسط الوحدة 837،000 و198،000 دينار كويتي على التوالي بنهاية العام 2007 .
وفي القطاع السكني يجري إنشاء مناطق سكنية جديدة في جميع أنحاء الكويت، وأصبح تداول العقار في المناطق حديثة التطوير يجري بأسعار عالية . وكذلك يشهد قطاع العقار الاستثماري إضافة عشرات المباني الجديدة في كل شهر لتلبية الطلب المتزايد من جانب الوافدين . كما نال قطاع العقار التجاري نصيبه من النشاط . ففي مدينة الكويت، ينشغل مطورو العقار برسم أفق جديد للمدينة يتألف من أبراج مكاتب عصرية كما بدأت المجمعات التجارية والترفيهية تنتشر في مختلف أنحاء الدولة .
وبلغت حصة قطاع العقار 6 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي للكويت في العام 2006 . ويمكن تقسيم قطاع العقار في الكويت بشكل عام إلى ثلاثة قطاعات رئيسية، وهي السكني، الاستثماري والتجاري . ونتيجة لإصرار الحكومة الكويتية على توفير بيت لكل مواطن واتخاذها خطوات عملية لتحقيق هذا الهدف، أصبح قطاع العقار السكني أهم قطاعات العقار في الكويت . في حين يشمل قطاع العقار الاستثماري، استثمارات في أراض وإنشاءات سواء على شكل فيلات أو مبان لغرض التأجير . وأما قطاع العقار التجاري فيمثل إنشاء مجمعات سكنية وبيع أو تأجير محلات فيها لاستخدامها كمكاتب و/أو محلات تجارية . وشهد سوق العقار حركة نشطة للغاية خلال الأعوام القليلة الماضية . حيث حقق مالكو العقارات أرباحا كبيرة وعوائد مرتفعة على استثماراتهم في هذا القطاع نتيجة لارتفاع أسعار المساكن . وفي ظل الظروف الاقتصادية الحالية حقق سوق العقار الكويتي أداء ممتازا، ومع استمرار التوسع الاقتصادي بوتيرة متسارعة، ويتوقع الخبراء استمرار الطلب على شراء العقار المحلي وإن كان بوتيرة أبطأ . لقد استمد قطاع العقار قوته من حدة النشاط الاقتصادي في الكويت . حيث إن عوامل ارتفاع أسعار النفط، وفرة السيولة، الاستقرار السياسي وعودة رؤوس الأموال من الخارج مثلت جميعها متغيرات اقتصادية إيجابية رفعت سوق العقار إلى مستويات غير مسبوقة على مدى الأعوام القليلة الماضية .
وبعد أن واصلت مبيعات العقار اتجاهها التصاعدي في العام 2006 . استمر المتوسط الشهري لمبيعات الوحدات في الارتفاع طوال العام 2007 ليبلغ مستوى قياسياً هو 774 وحدة بالمقارنة مع 614 وحدة خلال العام 2006 . ما يعني ارتفاعا بنسبة 1 .26 في المائة . ويعزى هذا الأداء القوي بشكل رئيسي إلى مبيعات الوحدات السكنية والشقق والوحدات التجارية . وبنهاية العام ،2007 شهدت مبيعات الوحدات السكنية ارتفاعا كبيرا بلغت نسبته 9 .23 في المائة لتصل إلى 7،779 وحدة بالمقارنة مع 6،280 وحدة بيعت في العام 2006 . وكذلك ارتفعت مبيعات الشقق والوحدات التجارية من 1،085 وحدة في العام 2006 إلى 1،510 وحدة في العام ،2007 أي بارتفاع بلغت نسبته 2 .39 في المائة .
وقال تقرير جلوبال: يدل الارتفاع الكبير في الطلب على العقار السكني وكذلك الطلب المتوقع في المستقبل على الحاجة الملحة لتطوير البنية التحتية في مناطق جديدة بشكل عاجل . ومع بذل الحكومة لأقصى الجهود في هذا الاتجاه، تم إعطاء القطاع الخاص دورا أكثر ديناميكية لتخفيف العجز في قطاع الإسكان . وتعد الآلية المتبعة حاليا من قبل الحكومة، هي أسلوب البناء والتشغيل والتحويل . وكذلك تنوي الحكومة تطبيق مبدأ الشراكة بين القطاعين العام والخاص بغية تجاوز العقبة الرئيسية التي تعترض سبيل مشاريع BOT ضمن الهيئات الرسمية، وهي البيروقراطية .
استثمارات خمسية
من جهتها كشفت مصادر حكومية أن الكويت ستستثمر 28 مليار دينار لتنفيذ خطة خمسية تهدف إلى دعم الاستثمار الأجنبي وتطوير القطاع المالي . وتفيد الخطة الخماسية للفترة من عام 2009 إلى 2014 أن الكويت تريد تنويع مواردها الاقتصادية بعيدا عن النفط لتصبح مركزا ماليا عالميا واجتذاب سائحين مثل دبي والبحرين .
كما وافق مجلس النواب الكويتي على ميزانية العام 2008 2009 بإنفاق نحو 7 .71 مليار دولار، وذلك رغم مطالبات البنك المركزي الكويتي بتخفيض النفقات الكبيرة للحد من صعود معدل التضخم الذي بلغ مستوى قياسياً . وتجاوزت نفقات الكويت أكثر من 28 مليار دولار بعد قرار الحكومة زيادة الأجور بمقدار 453 دولاراً للتخفيف من أثر التضخم الذي بلغ نسبة 14 .10% في فبراير/ شباط الماضي، ويتوقع زيادة النفقات بدرجة أكبر بعد اتفاق الحكومة مع نواب البرلمان على زيادة رأسمال صندوق مصمم لمساعدة الكويتيين على سداد ديونهم الخاصة بنسبة 66،7% إلى نحو 9 .1 مليار دولار . وتتوقع الحكومة أن يرتفع عجز الميزانية إلى 5 .7 مليار دولار، لكن من المنتظر ان تحقق الكويت فائضاً مالياً من إيرادات النفط على أساس تقدير متحفظ لسعر النفط يبلغ 50 دولارا للبرميل .
أنشطة الشركات العقارية
في الكويت، أعلنت شركة المزايا القابضة عن تحقيق قفزة في أرباحها خلال النصف الأول من العام الجاري، حيث بلغ إجمالي أرباح الشركة 351 مليون درهم وبزيادة بلغت نسبتها 117% عن الفترة نفسها من العام الماضي والتي بلغت 161 مليون درهم حيث بلغت ربحية السهم 90 فلساً مقارنة ب 49 فلساً في الفترة نفسها من العام الماضي . وقد حققت المزايا في الربع الثاني من العام الحالي أرباحاً بلغت 172 مليون درهم، وذلك مقارنة ب 111 مليون درهم عن الفترة نفسها من العام الماضي، وبزيادة بلغت نسبتها 55% .
وأعلن مؤشر مزايا العقاري إحراز تقدم كبير في التحضيرات المخصصة لإطلاق المؤشرات العقارية الفرعية المخصصة لدراسة حركة القطاعات العقارية داخل المدن الرئيسية في كل دولة من دول الخليج العربي والتي تشهد بدورها طفرة عقارية كبرى ونموا غير مسبوق لناحية الحركة العقارية . جاء الإعلان بالتوازي مع إعلان المؤشر عن تجاوز استثماراته ما يقارب 5 ملايين درهم في عملية تطوير عمله، ومن المتوقع أن يباشر بتحقيق عوائد في غضون ستة أشهر . وقطعت مزايا شوطا كبيرا في إعداد المعادلات والعمليات الحسابية الخاصة بهذه المؤشرات الفرعية، كما أنجزت جميع البيانات والمعطيات الخاصة بكل مدينة مع الأخذ في الاعتبار طبيعة المتغيرات والاختلافات في طبيعة النشاط العقاري بين مدينة وأخرى . كما سيتم إدخال تطوير رئيسي على البرنامج المشغل لمؤشر مزايا لمنحه مرونة عالية في استرجاع البيانات ومعالجتها وسهولة في التصفح، وذلك لمنح المستخدم القدرة على الوصول إلى مختلف القطاعات والمؤشرات الفرعية التابعة لها بأسهل الطرق .
وفي الإمارات أعلنت شركة دبي الأولى للتطوير العقاري التي تملكها شركة المزايا القابضة بنسبة 77% أرباحها للنصف الاول من العام الحالي ،2008 حيث بلغ إجمالي أرباح الشركة 9 .14 مليون دينار وبزيادة بلغت نسبتها 493% عن الفترة نفسها من العام الماضي حيث بلغت ربحية السهم 46 .67 فلس مقارنة ب 11 فلساً في الفترة نفسها من العام الماضي . حيث حققت دبي الأولى في الربع الثاني من العام الحالي أرباحاً بلغت 1 .11 مليون دينار، وذلك مقارنة ب 4 .1 مليون دينار عن الفترة نفسها من العام المنصرم، وبزيادة بلغت نسبتها 678% .
وانطلقت أعمال تسوية الأرض في إسكيب، المشروع العقاري في عجمان معلنة بدء المرحلة الأولى من عملية تنفيذ المشروع . وتم إبرام عقد العمل مع شركة كازاروني للمقاولات في عجمان ومن المتوقّع أن تستمر أعمال ترصيص الأرض حوالي 75 يوماً تليها أعمال بناء الفلل على المساحة الممتدة بمحاذاة شارع الإمارات قرب الحدود مع إمارتي عجمان والشارقة والتي تبلغ 8،2 مليون قدم مربّعة .
الى ذلك، كشفت نخيل، عن المقر الجديد لسفينة الرحلات العالمية الشهيرة كيو إي 2، والتي سترسو بشكل دائم في قلب مشروع مرسى سيتم تطويره قبالة الجذع الشرقي للنخلة جميرا . وكانت دبي العالمية، المالكة لشركة نخيل، قد استحوذت في العام الماضي على السفينة السياحية العملاقة كيو إي 2 . وستباشر نخيل في سبتمبر/أيلول القادم العمل على تطوير المرسى الفاخر الذي سيمثل الموقع النهائي للسفينة، قبل أن تشرع كيو إي 2 المتواجدة حاليا في مرفأ مدينة ساوثهامبتون بمغادرة الشواطئ الإنجليزية في نوفمبر/تشرين الثاني القادم متوجهةً نحو دبي، في رحلتها البحرية الأخيرة، لتتحول إلى مركز ثقافي على نخلة جميرا ومعلم إضافي من المعالم السياحية لإمارة دبي .
ومنحت شركة كيان للاستثمار والتطوير العقاري عقد بناء مشروع أبراج سيلفرين في منطقة دبي مارينا بقيمة 638 مليون درهم إلى شركة أرابتك للإنشاءات والمملوكة لشركة أرابتك القابضة . ويتكون المشروع الذي سيتم إنشاؤه خلال سنتين من برجين بواقع 35 طابقا للبرج الأول و27 طابقا للبرج الثاني تشمل طوابق تسوية وميزانين وبوديوم .
كما منحت شركة داماك العقارية، عقداً قيمته 805 ملايين درهم لشركة إنترماس إنجينييرنج أند كونتراكتنج تتولى بموجبه الشركة أعمال إنشاء مشروع ليك سايد الواقع في المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي . وسينتهي العمل في المشروع في ديسمبر/كانون الأول 2010 .
من جهة اخرى، أرست شركة عوالي للاستثمارات العقارية عقد الخدمات الاستشارية للتصميم والإشراف على انجاز 15 برجا سكنيا وتجاريا في مشروع مدينة عوالي سيتي في إمارة عجمان، على مكتب عدنان سفاريني الهندسي، بقيمة 65 مليون درهم . وهناك 4 أبراج بارتفاع 25 طابقاً تمثل بوابة المدينة على شارع الامارات و11 برجاً بارتفاع 32 طابقاً مكونة البوابة الشمالية والجنوبية .
بالمقابل، أعلنت شركة ليمِتلِس تلقيها عروضاً من عشر شركات إنشاءات لإنجاز المرحلة الأولى من الأعمال الأرضية الرئيسية في مشروع قناة العرب الذي يعد من أضخم مشاريع الشركة وتبلغ تكلفته 11 مليار دولار . وتقوم الشركة الآن بتقييم العروض التي حصلت عليها من شركات محلية وعالمية، وسوف يتم الإعلان عن الشركة الفائزة بعقود الأعمال في نهاية شهر أغسطس/آب القادم .
