حددت مسودة قانون تنظيم إيجار العقارات في إمارة دبي التزامات طرفي معادلة التعاقد (المؤجر والمستأجر) في سوق الإيجارات السكنية والمراكز التجارية ولأغراض ممارسة الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية والمنشآت التعليمية عند إبرام العقد وطوال فترة سريانه.
وألزمت مسودة القانون طرفي إبرام العقد في السوق السكنية بما مجموعه لكليهما 18 التزاماً، 6 منها للطرف الأول (المؤجر)، بينما وصلت للطرف الثاني (المستأجر) إلى 12 التزاماً، ووصلت في عقود المراكز التجارية إلى 25 التزاماً (9 و 16 على التوالي)، تصدرت بنود تسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وسداد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه قائمة هذه الالتزامات.
وأكدت مسودة القانون أنه في حال تم تسليم العين المؤجرة السكنية أو التجارية أو للأغراض الصناعية أو المهنية أو الحرفية أو التعليمية وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها للسكن أو التشغيل، أو إذا نقصت المنفعة منها نقصاً جوهرياً بفعل المؤجر، جاز للمستأجر أن يطلب من «مركز فض المنازعات الإيجارية» فسخ العقد والتعويض أو الاستمرار في العلاقة الإيجارية مع رد أو إنقاص بدل الإيجار بقدر ما نقص من المنفعة.
التزامات المؤجر
المراكز التجارية
1
تسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يمكن المستأجر من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها وفقاً لما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار، ومع ذلك يجوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل الإنشاء خلال مدة يتفق عليها الطرفان على أن يقوم المؤجر بإكماله، وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة، على أن يبدأ سريان العقد عند تاريخ صدور شهادة إنجاز العقار من الجهة المختصة وتسليمه للمستأجر.
وللمستأجر في حال إخلال المؤجر بإكمال العقار، خلال المدة المتفق عليها، طلب فسخ العقد والحصول على التعويض العادل، ما لم يكن التأخير خارجاً عن إرادة المؤجر.
2
الحصول على شهادة إنجاز المركز التجاري قبل مباشرة المستأجر لأعمال التجهيز والديكور في العقار.
3
صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو خلل لازمين لحفظ العين المؤجرة من الهلاك وبقائها صالحة للانتفاع بها وفقاً للغرض المعدة له، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
4
صيانة الأجزاء المشتركة والتأمين عليها وتوفير خدمات الحراسة والنظافة للمركز التجاري.
5
تمكين المستأجر من الانتفاع بالأجزاء المشتركة.
6
لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار أو في مرافقه أو ملحقاته أية تغييرات تخل باستيفاء المنفعة المقصودة، ويكون المؤجر مسؤولاً عن تلك التغييرات سواء صدرت منه أو من أي شخص تلقى الحق عنه، وكذلك عن الأعطال والأضرار والنقص الذي يلحق بالعقار لسبب لا يد للمستأجر فيه.
7
منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها للجهات الرسمية المختصة في الإمارة متى رغب في إجراء أعمال الديكور والتجهيز للعقار أو أية أعمال أخرى في العقار تتطلب الحصول على موافقة المؤجر، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال على الهيكل الإنشائي للعقار، وفي حال رفض المؤجر ذلك يحق للمستأجر اللجوء إلى المركز لإصدار قرار بذلك مع مطالبة المؤجر بالتعويض عن أية أضرار لحقت به جراء ذلك.
8
تسليم المستأجر نسخة من نظام إدارة المركز التجاري، على أن يتم اعتماده من الدائرة.
9
أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.
القطاع السكني
1
تسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يُمكن المستأجر من استيفاء منفعته، ومع ذلك يجوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل الإنشاء وفق الضوابط التالية:
أ- أن يقوم المؤجر بإكماله وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة خلال مدة يتفق عليها الطرفان، ويبدأ سريان عقد الإيجار عند تاريخ صدور شهادة إنجاز العقار من الجهة المختصة وتسليمه للمستأجر.
ب- أن يقوم المستأجر بإكماله وجعله بحالة صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة خلال مدة يتفق عليها الطرفان وخصم تكاليف الإكمال من بدل الإيجار، على أن يبدأ سريان عقد الإيجار عند تاريخ صدور شهادة الإنجاز من الجهة المختصة.
ج- في حال إخلال الطرف الذي يقع عليه الالتزام بإكمال العقار بالتزامه خلال المدة المتفق عليها، فللطرف الآخر الحق بطلب فسخ العقد والحصول على التعويض العادل.
2
صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو خلل لازمين لحفظ العين المؤجرة والأجزاء المشتركة في المبنى - إن وجدت - من الهلال وبقاؤها صالحة للانتفاع بها وفقاً للغرض المعدة له، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
3
لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار أو في مرافقه أو ملحقاته أية تغييرات تخل باستيفاء المنفعة المقصودة، ويكون عن تلك التغييرات سواء صدرت منه أو من أي شخص تلقى الحق عنه، وكذلك الأعطال والأضرار والنقص والتلف الذي يلحق بالعقار لسبب لا يد للمستأجر فيه.
4
منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها للجهات المختصة في الإمارة متى رغب في إجراء أعمال الديكور للعقار أو أية أعمال أخرى في العقار تتطلب الحصول على موافقة المؤجر والجهات المختصة، شريطة ألا تؤثر هذه الأعمال في الهيكل الإنشائي للعقار، وفي حالة رفض المؤجر ذلك يحق للمستأجر اللجوء إلى المركز لإصدار قرار بذلك.
5
مراعاة اللوائح والأنظمة الصادرة عن الجهات المختصة بشأن المناطق والمباني المخصصة لسكن العائلات وأعداد الشاغلين فيها، وفي حال مخالفة المؤجر لذلك فإنه بالإضافة إلى الجزاءات المقررة بموجب التشريعات السارية في الإمارة يكون للمستأجر الحق بالمطالبة بفسخ العقد وطلب التعويض.
6
أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.
التزامات المستأجر
مراكز التسوق
1- سداد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه.
2- المحافظة على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته.
3- عدم إحداث أي تغيير أو إجراء ترميمات أو أعمال صيانة في العقار أو هيكله الإنشائي، إلا بإذن من المؤجر، وبعد استصدار التراخيص اللازمة لذلك من الجهات الرسمية المختصة، دون أن يخل ذلك بالتزام المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها.
4- تسليم العقار للمؤجر بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد خالياً من أية شواغل عن انتهاء عقد الإيجار أو فسخه أو إخلاء العقار بموجب أحكام القانون، إلا ما نقص أو تلف نتيجة الاستعمال العادي له أو لسبب خارج عن إرادته، فإذا لم يستكمل إجراءات تسليمه وفق ما اتفق عليه، يلتزم بالوفاء ببدل الإيجار من تاريخ نهاية العقد حتى تاريخ التسليم الفعلي للعقار إلى المؤجر.
5- سداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والمؤسسات والدوائر الحكومية المحلية والاتحادية وبدل الاستهلاك لمزودي الخدمات، وذلك اعتباراً من تاريخ تسلمه العين المؤجرة وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
6- يكون المستأجر ضامناً لما يلحق بالعقار من أضرار أو أعطال أو نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تعديه أثناء استخدامه له، إلا ما كان ناشئاً عن الاستعمال المعتاد له طبقاً لمدة إشغال العقار وغرض استعماله.
7- استخدام العقار للنشاط التجاري والأغراض المتفق عليها في العقد، ولا يجوز للمستأجر تغيير أي منهما دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المؤجر.
8- عدم التنازل عن الانتفاع بالعقار للغير إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
9- الانتهاء من أعمال التجهيز والديكور خلال المدة المتفق عليها في عقد الإيجار، وفي حال تأخره يلتزم بسداد الإيجار اعتباراً من تاريخ سريان بدل الإيجار المحدد في العقد، ما لم يكن التأخير خارجاً عن إرادة المستأجر.
10- لا يجوز للمستأجر عند الإخلاء وتسليم العقار إزالة أية تحسينات ثابتة كان قد أضافها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
11- عدم عرض أية بضائع أو تقديم أية خدمات في المركز التجاري خارج حدود العقار دون الحصول على موافقة المؤجر على ذلك.
12- عدم إتيان أي فعل من شأنه إغلاق أو إعاقة الأجزاء المشتركة.
13- السماح للمؤجر بدخول العقار خلال أوقات عمل المركز التجاري للكشف عليه والتأكد من سلامته كلما اقتضت الحاجة لذلك، أو إجراء أعمال الصيانة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة، دون الإخلال بخصوصية المستأجر وحقه في منفعة العقار.
14- إشغال العقار خلال أوقات العمل المقررة في المركز التجاري، أو وفقاً لما يتم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.
15- تثبيت اللوحات الإعلانية في المكان المخصص لها وفقاً لتعليمات المؤجر الخطية، وعدم وضع أي لوحات في أي مكان، سواء داخل أو خارج المركز التجاري، إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
16- أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.
العقارات السكنية
1- سداد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه.
2- المحافظة على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته.
3- عدم إحداث أي تغيير أو إجراء ترميمات أو أعمال صيانة جوهرية أو بناء في العقار أو هيكله الإنشائي إلا بإذن من المؤجر وبعد استصدار التراخيص اللازمة لذلك من الجهات المختصة، دون أن يخل ذلك بالتزام المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها.
4- السماح للمؤجر بإجراء أعمال الصيانة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة، دون الإخلال بخصوصية المستأجر وحقه في منفعة العقار.
5- سداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والمؤسسات والدوائر الحكومية المحلية والاتحادية وبدل الاستهلاك لمزودي الخدمات، وذلك اعتباراً من تاريخ تسلمه العين المؤجرة وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
6- على المستأجر من الباطن سداد أية رسوم أو ضرائب مقررة على التأجير من الباطن، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
7- تسليم العقار للمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أو فسخه أو إخلاء العقار بموجب أحكام هذا القانون بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد خالياً من أية شواغل، إلا ما نقص أو تلف نتيجة الاستعمال العادي له أو لسبب خارج عن إرادته، فإذا لم يستكمل إجراءات تسليمه وفق ما اتفق عليه، يلتزم بالوفاء بكل الالتزامات المنصوص عليها في البند (5) من هذه المادة بالإضافة إلى بدل الإيجار من تاريخ نهاية العقد حتى تاريخ التسليم الفعلي للعقار إلى المؤجر.
8- يكون المستأجر ضامناً لما يلحق بالعقار من أضرار أو أعطال أو نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تعديه أو سوء استخدامه له أثناء فترة العقد، إلا ما كان ناشئاً عن الاستعمال المعتاد له طبقاً لمدة إشغال العقار وغرض استعماله.
9- عدم التنازل عن الانتفاع بالعقار للغير إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
10- لا يجوز للمستأجر عند الإخلاء وتسليم العقار إزالة أية تحسينات ثابتة كان قد أضافها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
11- إشغال العقار بما يتفق مع اللوائح والأنظمة الصادرة عن الجهات المختصة بشأن المناطق والمباني المخصصة لسكن العائلات وأعداد الشاغلين فيها.
12- أية التزامات أخرى يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار.
