النعيمي يصدر قانوناً بشأن تنظيم التطوير العقاري في عجمان

أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان القانون رقم (2) لسنة 2020 بشأن تنظيم التطوير العقاري في إمارة عجمان، وتضمن سبعة فصول و70 مادة.
ونص القانون في فصله الأول - بعد الأحكام العامة والتعريفات - على أن يطبق على مشاريع التطوير العقاري في الإمارة التي يتم فيها بيع وحدات عقارية على الخريطة، سواء أكانت مرخصة قبل العمل بهذا القانون أو التي يتم ترخيصها بعد نفاذه، بما في ذلك مشاريع التطوير العقاري الواقعة في المناطق الحرة بالإمارة.
ويهدف القانون إلى تنظيم مشاريع التطوير العقاري في الإمارة لإيجاد بيئة استثمارية آمنة في مجال التطوير العقاري، وتحقيق التوازن العادل بين مصالح كل من المطوّر والمشتري، وتوفير الشفافية وتعزيز تنافسية الإمارة في القطاع العقاري.
واشتمل الفصل الثاني في مواده على تصريح المطورين العقاريين، حيث يصدر ترخيص ممارسة نشاط التطوير العقاري من السلطة المختصة بناءً على تصريح من الدائرة، ولا يعفي التصريح الصادر من وجوب حصول المطور على أي تراخيص أو تصاريح أو موافقات أخرى مطلوبة من السلطة المختصة لتمكينه من مباشرة أعماله.
كما شملت المواد سجل المطورين العقاريين، وينشأ بموجب هذا القانون لدى الدائرة سجل لقيد المطورين العقاريين في الإمارة يسمى «سجل المطورين العقاريين»، ويصدر المدير العام قراراً يحدد فيه شكل السجل وإجراءات القيد فيه ومدة القيد وتجديده، ويحظر على أي شخص اعتباري مزاولة نشاط التطوير العقاري في الإمارة، إلا إذا كان مقيداً في السجل المنصوص عليه، وعلى المطور إخطار الدائرة عن أي تغيير يطرأ في البيانات والمعلومات المتعلقة به، ويترتب عليها التعديل في سجل المطورين العقاريين، وذلك خلال 30 يوماً من حدوث التغيير.
حدد القانون شروط قيد المطورين العقاريين، والذي يشترط لقيد المطور العقاري في سجل المطورين العقاريين تقديم صورة من الترخيص التجاري ساري المفعول صادر من السلطة المختصة، وعقد تأسيس الشركة، وملاحق التعديل إن وجدت وإثبات الملاءة المالية، وفقاً للمعايير والضوابط المعتمدة من الرئيس، وتعهد خطي بتسجيل مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري خلال السنة الأولى من القيد، وأي شروط أخرى تحدد بقرار يصدره المدير العام.
وألزم القانون المطور بتنفيذ مشروع التطوير العقاري طبقاً للتصاميم الهندسية المعتمدة والبرنامج الزمني المحدد لإنجازه، وتنفيذ أعمال البنية التحتية والخدمات اللازمة لأشغال مشروع التطوير العقاري، وإعلام المشترين بكافة البيانات والمعلومات المتعلقة بمشروع التطوير العقاري والوحدات العقارية المبيعة لهم، بما في ذلك الحقوق والقيود المترتبة عليها، وإخطارهم بأي تغييرات تطرأ على هذه البيانات والمعلومات، وتسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري لدى الدائرة في السجل العقاري المخصص لذلك، وتسليمه كافة الشهادات والسندات والوثائق الخاصة بها وأدلة تشغيل وضمانات الأجهزة والتركيبات لتلك الوحدة العقارية، وتسليم المشتري الوحدة العقارية شاملة كافة الخدمات التي تمكنه من الانتفاع بها ومسك الدفاتر التجارية والسجلات المحاسبية، وفقاً للمعايير المحاسبية المعتمدة في الدولة.
كما شمل القانون شطب القيد من سجل المطورين العقاريين بموجب قرار من المدير العام في حالات تقديم طلب من المطور، وإلغاء الترخيص التجاري من السلطة المختصة، أو صدور حكم نهائي بالإفلاس، وعدم القيام بتسجيل مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري خلال السنة الأولى من القيد، ولا يترتب على شطب قيد المطور من سجل المطورين العقاريين إعفاؤه من المسؤولية أياً كان نوعها تجاه الدائرة أو الغير.
وحدد القانون مشاريع التطوير العقاري والمناطق والأراضي التي يسمح فيها بالتطوير العقاري في الإمارة بموجب مرسوم أميري يصدر عن الحاكم، ولا يجوز إصدار ترخيص مشروع التطوير العقاري من السلطة المختصة إلا في المناطق والأراضي التي يسمح فيها بالتطوير العقاري في الإمارة بموجب المرسوم المنصوص عليه.

قيد المشروع

وحدد القانون في مواده شروط قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي والفرعي في سجل مشاريع التطوير العقاري من خلال تقديم سند ملكية الأرض المفرزة باسم المطور الرئيسي، والمخصصة لمشروع التطوير العقاري الرئيسي خالية من أي حقوق عينية، وكافة المخططات، ودراسة الجدوى، وخطة تمويل مشروع التطوير العقاري الرئيسي وغير ذلك.
كما تضمنت شروط قيد مشروع التطوير العقاري الفرعي في سجل مشاريع التطوير العقاري برنامجاً تفصيلياً بالأعمال الإنشائية والمعمارية وأعمال الخدمات المتعلقة بمشروع التطوير العقاري الفرعي.
وتضمن القانون في فصوله ومواده بالتفصيل: مخططات مشروع التطوير العقاري، ومنع التصرف في أرض مشروع التطوير العقاري والمرافق المخصصة للمطور والمسح العقاري، وخطة تمويل مشروع التطوير العقاري وبدء التنفيذ ونسب الإنجاز ورهن مشروع التطوير العقاري، ونظام إدارة المجمع الرئيسي، ونظام إدارة المبنى، وإلغاء مشروع التطوير العقاري.
وتناول القانون كذلك بالتفصيل بيع الوحدات العقارية على الخريطة، وتصريح بيع الوحدات العقارية على الخريطة، وشروط تصريح بيع الوحدات العقارية على الخريطة، والإعلان عن بيع الوحدات العقارية على الخريطة، وسند حجز الوحدة العقارية وبيانات سند حجز الوحدة العقارية، وأثر حجز الوحدة العقارية، وعقد البيع الموحد، ومرفقات عقد بيع الوحدة العقارية ومحظورات سند الحجز، وعقد البيع الموحد، ولغة سند حجز وعقد البيع الموحد، وتسجيل بيع الوحدة العقارية في السجل العقاري المبدئي، وتسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري النهائي والمصاريف الإدارية، وشهادة إنجاز المشروع وحجز نسبة الصيانة.

حساب الضمان

وتطرق القانون إلى حساب الضمان من حيث سجل أمناء حساب الضمان، وشروط قيد أمناء حساب الضمان، وفتح حساب الضمان، واتفاقية حساب الضمان، وإيداع الثمن في حساب الضمان، والصرف من حساب الضمان، والحد الأدنى للصرف وصرف الأرباح من حساب الضمان، وتغطية حساب الضمان، وغلق حساب الضمان، وحق المشتري في الاطلاع وحق المشتري في العدول، وحق المشتري في التصرف، وحق المشتري في حبس الدفعة المستحقة، وحق المشتري في استلام الوحدة العقارية، وحق المشتري في فسخ عقد البيع والتعويض، وحق المشتري في التعويض دون فسخ عقد البيع، ومسؤولية المُطوّر عن العيوب وإخلال المشتري بتسديد الدفعات، وإعادة الدفعات المُسددة للمشتري.