دبي: عبير أبو شمالة
هل اتخذت القرار لشراء منزل؟ هل تبحث عن الرهن العقاري الأنسب؟ كيف يمكنك اتخاذ القرار النهائي في هذا الصدد؟ وعلى ماذا يجب أن يقوم اختيارك؟
في الفترة الأخيرة ازدادت الدعايات الترويجية من البنوك للرهونات العقارية مع عناوين مثل لماذا تستأجر ما دام بإمكانك أن تشتري منزلك؟. وبالفعل تبدو الأسعار في الوقت الحالي مغرية بالشراء مع تراجعها في الفترة الأخيرة بصورة لافتة. لكن من المهم التأني في اختيار الرهن العقاري تماماً، كما هو المطلوب في انتقاء العقار المناسب لإمكانيات كل مشترٍ. ومن الضروري أن يكون الشخص ملماً بكافة التفاصيل وبسبل التعرف إلى طبيعة كل رهن ليتسنى له اتخاذ القرار السليم الذي يتناسب وقدراته والذي يوفر له أفضل الحلول التمويلية.
ما هو الرهن؟
الرهن العقاري هو نوع من القروض التي تستخدم عادة لتمويل شراء عقار، مثل منزل جديد أو عقار استثماري. وبحسب ما أفاد مصرف الإمارات المركزي عبر موقعه الإلكتروني، فعندما تفكر في شراء عقار وتحتاج للحصول على قرض لتغطية ثمنه، يجب أن تبحث في أماكن متعددة وتقارن أسعار الفائدة المعروضة. فيما ستبحث البنوك عدة عوامل مثل جودة العقار ومقدار الدفعة المقدمة وتصنيفك الائتماني وما إلى ذلك.
وبعد ذلك حاول تصفية عروض المؤسسات المالية إلى أقل عدد ممكن، ومن ثم استعد لبحث القرض العقاري معها، وتجهيز إجاباتك عن أسئلتها حول العقار ودخلك ونفقاتك وأصولك ومديونياتك ومقدار الدفعة المقدمة من ثمن العقار، وستقوم المؤسسة المالية بتسجيل مطالبة على العقار حتى يتم سداد القرض.
ويتألف الرهن العقاري من ثلاثة أجزاء وهي القسط الشهري والدفعة الأولى والرسوم. والقسط الشهري هو المبلغ المترتب على المُقترض شهرياً من قيمة الرهن طوال فترة السداد، ويحتسب من المبلغ الأساسي للرهن مع قيمة الفائدة أو الربح، وفي بعض الأحيان يشمل رسوماً عقارية وضرائب أخرى، أما الدفعة الأولى فهي التي يتوجب دفعها كمبلغ أولي للحصول على الرهن العقاري، ويجدر الذكر هنا إلى أنه كلما زاد مبلغ الدفعة الأولى حصلت على تمويل أفضل وبالتالي أسعار فائدة منخفضة، وكل هذا ينجم في اكتسابك لحقوق ملكية عقارك بشكل أسرع. والرسوم هي ما يتوجب على الراغب في الحصول على تمويل برهن عقاري دفع رسوم محددة مقدماً.
أنواع الرهن العقاري
قرض عقاري ذو فائدة ثابتة: إذا رغبت في اقتراض تمويل برهن العقار بفائدة ثابتة فستتمكن من سداد قيمة القرض بأقساط ثابتة على مدة سداد القرض المتفق عليها، أي أن نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ المُقتَرض ستبقى ثابتة دون تغير لفترة من الزمن تحدد بشكل مسبق دون النظر إلى التغيرات في أسعار الفائدة خلال هذه الفترة. يتميز هذا النوع من التمويل برهن العقار ذي فائدة ثابتة بقلة المخاطر وأنها مستقرة لكونها غير متأثرة بنسب الفائدة في السوق، كما أن المُقترض سيكون على علم دائم بالمبلغ المراد تسديده شهرياً، ولكن أكثر ما يشغل بال الأفراد عند اختيار هذا النوع من القروض هو احتمالية انخفاض نسب الفائدة بشكل ملحوظ في وقت لاحق بعد الحصول على قرض عقاري بنسبة ثابتة.
قرض عقاري ذو فائدة متغيرة: على خلاف النوع السابق يتمثل هذا النوع من قرض الرهن بنسبة فائدة تتغير بشكل دوري، وبالتالي تتغير قيمة القسط المدفوع للقرض وفقاً لتغير سعر الفائدة، ويتمثل هذا التغير في الزيادة أو النقصان وفقاً لتغير أسعار الفائدة وفق معيار «إيبور» وبالتالي سيتم إعلام المُقترض بقيمة القسط المستحق في هذا الشهر مع موعد كل تاريخ استحقاق. قد يسبب هذا النوع من الفائدة المخاطر للمُقترِض حيث أنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة خلال فترة سداد القرض فإن القيمة الإجمالية للمبلغ المُقتَرض ستزداد، كما أنه لا يمكن التنبؤ بقيمة المبلغ المترتب على المُقترِض لسداده شهرياً. إلا أنه مع انخفاض نسب الفائدة، سيتمتع المُقترِض بدفع أقساط شهرية أقل وبالتالي يمكنه سداد مبلغ أقل إلا أن هذا الأمر «من المحتمل» حدوثه ولا يمكن الجزم إذا ما كان سيتحقق بالفعل.
إعادة التمويل: ويتمثل هذا النوع من تمويل برهن العقار بإمكانية نقل تمويل الرهن العقاري إلى خطة تمويل أخرى تناسب إمكانياتك وفق شروط معينة.
أسئلة يجب طرحها قبل التوقيع
طرح «المركزي» عدداً من الأسئلة التي على المشتري أن يوجهها للبنك قبل توقيع اتفاقية الرهن العقاري ليقرر على ضوء الإجابات إن كان الرهن العقاري مناسباً له أم لا ومن أهمها:
فترة استهلاك قرض الرهن العقاري: كم سنة سيستغرق سداد القرض؟ ومدة القرض هي المدة الزمنية التي سيقدم لك البنك القرض خلالها: اتفاقية القرض العقاري تنتهي عادة بعد فترة من الوقت (على سبيل المثال، من 1 إلى 5 سنوات)، وبعد ذلك قد تطلب تجديد القرض لمدة رصيده أو سداده أو تحويله إلى مؤسسة مالية أخرى
ويجب أن تكون فترة سداد التمويل متوافقة مع إمكانياتك المالية، فعلى الرغم من أن فترة التمويل القصيرة تقلل من تكلفة التمويل إلا أنها تزيد من قيمة أقساط السداد الشهرية التي قد تعيق ميزانيتك الشهرية. وبالتالي يجب عليك اختيار منتج ذي فترة سداد مناسبة مع قدرتك على السداد الشهرية لتجنب مشكلة التعثر.
كذلك ما هو معدل الفائدة السنوي على القرض العقاري؟ وهل يتغير معدل الفائدة، وإذا كان الأمر كذلك، متى؟ كم يبلغ المبلغ الأساسي ومقدار الفائدة التي سيتم دفعها في نهاية مدة القرض؟ وكم تبلغ قيمة غرامة السداد المبكر للرهن؟ وما قيمة رسوم الرهن العقاري؟ بما في ذلك الرسوم القانونية ورسوم التقييم والرسوم الإدارية ورسوم الفحص وتسجيل الرهن العقاري.
ماهي الرسوم والمصاريف إذا: تأخرت عن الدفع؟ أو تخلفت عن دفعة؟ وأردت تغيير تاريخ استحقاق الدفع؟ وإذا ما أردت تغيير مبلغ الدفعة؟ أو أردت إضافة دفعة مقطوعة؟ أو أردت تجديد الرهن العقاري؟ وهل هناك أي رسوم أخرى؟
بعد مقارنة أسعار الفائدة والرسوم والنفقات، وموافقتك على القرض العقاري، ستحصل أيضاً على اتفاقية متعددة المكونات. يجب أن تطلب من محاميك مراجعتها قبل التوقيع، حيث أنها وثيقة ملزمة قانونياً بمجرد التوقيع ومن الضروري أن تفهم ما توافق عليه.
وإذا كنت تبحث عن رهن عقاري لعقار مؤجر كاستثمار، عليك التأكد من أن إيرادات الإيجار ستتخطى تكاليفك بما في ذلك تكلفة الاقتراض وأي رسوم خدمات على العقار واحتمال أن يستغرق الأمر وقتاً لإيجار العقار.
كيف يمكن حساب قيمة الرهن العقاري؟
تتوفر على المواقع الإلكترونية للبنوك المانحة لقروض برهن العقار حاسبة الرهن العقاري سهلة الاستخدام التي تعد بمثابة استشارة مالية تمكّن المُقترض من معرفة أهليته للقرض واحتساب مبلغ التمويل الممنوح والقسط الشهري وعدد سنوات سداد القرض وذلك عن طريق تزويد تفاصيل خاصة بك مثل دخلك الشهري ومصاريفك الشهرية وغيرها من الأمور المطلوبة. يجب عليك التذكر دائماً بأن الأرقام التي ستحصل عليها من خلال الحاسبة هي أرقام افتراضية من شأنها منحك لمحة عن أهليتك للحصول على القرض ومعرفة قيمة القسط الشهري الذي من المحتمل أن يترتب عليك طيلة فترة قرض الرهن العقاري، وجميعها خاضعة للتغير وفقاً لنسبة الفائدة وطبيعة سوق العقارات في الوقت الذي ترغب بشراء عقار فيه.
هل اتخذت القرار لشراء منزل؟ هل تبحث عن الرهن العقاري الأنسب؟ كيف يمكنك اتخاذ القرار النهائي في هذا الصدد؟ وعلى ماذا يجب أن يقوم اختيارك؟
في الفترة الأخيرة ازدادت الدعايات الترويجية من البنوك للرهونات العقارية مع عناوين مثل لماذا تستأجر ما دام بإمكانك أن تشتري منزلك؟. وبالفعل تبدو الأسعار في الوقت الحالي مغرية بالشراء مع تراجعها في الفترة الأخيرة بصورة لافتة. لكن من المهم التأني في اختيار الرهن العقاري تماماً، كما هو المطلوب في انتقاء العقار المناسب لإمكانيات كل مشترٍ. ومن الضروري أن يكون الشخص ملماً بكافة التفاصيل وبسبل التعرف إلى طبيعة كل رهن ليتسنى له اتخاذ القرار السليم الذي يتناسب وقدراته والذي يوفر له أفضل الحلول التمويلية.
ما هو الرهن؟
الرهن العقاري هو نوع من القروض التي تستخدم عادة لتمويل شراء عقار، مثل منزل جديد أو عقار استثماري. وبحسب ما أفاد مصرف الإمارات المركزي عبر موقعه الإلكتروني، فعندما تفكر في شراء عقار وتحتاج للحصول على قرض لتغطية ثمنه، يجب أن تبحث في أماكن متعددة وتقارن أسعار الفائدة المعروضة. فيما ستبحث البنوك عدة عوامل مثل جودة العقار ومقدار الدفعة المقدمة وتصنيفك الائتماني وما إلى ذلك.
وبعد ذلك حاول تصفية عروض المؤسسات المالية إلى أقل عدد ممكن، ومن ثم استعد لبحث القرض العقاري معها، وتجهيز إجاباتك عن أسئلتها حول العقار ودخلك ونفقاتك وأصولك ومديونياتك ومقدار الدفعة المقدمة من ثمن العقار، وستقوم المؤسسة المالية بتسجيل مطالبة على العقار حتى يتم سداد القرض.
ويتألف الرهن العقاري من ثلاثة أجزاء وهي القسط الشهري والدفعة الأولى والرسوم. والقسط الشهري هو المبلغ المترتب على المُقترض شهرياً من قيمة الرهن طوال فترة السداد، ويحتسب من المبلغ الأساسي للرهن مع قيمة الفائدة أو الربح، وفي بعض الأحيان يشمل رسوماً عقارية وضرائب أخرى، أما الدفعة الأولى فهي التي يتوجب دفعها كمبلغ أولي للحصول على الرهن العقاري، ويجدر الذكر هنا إلى أنه كلما زاد مبلغ الدفعة الأولى حصلت على تمويل أفضل وبالتالي أسعار فائدة منخفضة، وكل هذا ينجم في اكتسابك لحقوق ملكية عقارك بشكل أسرع. والرسوم هي ما يتوجب على الراغب في الحصول على تمويل برهن عقاري دفع رسوم محددة مقدماً.
أنواع الرهن العقاري
قرض عقاري ذو فائدة ثابتة: إذا رغبت في اقتراض تمويل برهن العقار بفائدة ثابتة فستتمكن من سداد قيمة القرض بأقساط ثابتة على مدة سداد القرض المتفق عليها، أي أن نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ المُقتَرض ستبقى ثابتة دون تغير لفترة من الزمن تحدد بشكل مسبق دون النظر إلى التغيرات في أسعار الفائدة خلال هذه الفترة. يتميز هذا النوع من التمويل برهن العقار ذي فائدة ثابتة بقلة المخاطر وأنها مستقرة لكونها غير متأثرة بنسب الفائدة في السوق، كما أن المُقترض سيكون على علم دائم بالمبلغ المراد تسديده شهرياً، ولكن أكثر ما يشغل بال الأفراد عند اختيار هذا النوع من القروض هو احتمالية انخفاض نسب الفائدة بشكل ملحوظ في وقت لاحق بعد الحصول على قرض عقاري بنسبة ثابتة.
قرض عقاري ذو فائدة متغيرة: على خلاف النوع السابق يتمثل هذا النوع من قرض الرهن بنسبة فائدة تتغير بشكل دوري، وبالتالي تتغير قيمة القسط المدفوع للقرض وفقاً لتغير سعر الفائدة، ويتمثل هذا التغير في الزيادة أو النقصان وفقاً لتغير أسعار الفائدة وفق معيار «إيبور» وبالتالي سيتم إعلام المُقترض بقيمة القسط المستحق في هذا الشهر مع موعد كل تاريخ استحقاق. قد يسبب هذا النوع من الفائدة المخاطر للمُقترِض حيث أنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة خلال فترة سداد القرض فإن القيمة الإجمالية للمبلغ المُقتَرض ستزداد، كما أنه لا يمكن التنبؤ بقيمة المبلغ المترتب على المُقترِض لسداده شهرياً. إلا أنه مع انخفاض نسب الفائدة، سيتمتع المُقترِض بدفع أقساط شهرية أقل وبالتالي يمكنه سداد مبلغ أقل إلا أن هذا الأمر «من المحتمل» حدوثه ولا يمكن الجزم إذا ما كان سيتحقق بالفعل.
إعادة التمويل: ويتمثل هذا النوع من تمويل برهن العقار بإمكانية نقل تمويل الرهن العقاري إلى خطة تمويل أخرى تناسب إمكانياتك وفق شروط معينة.
أسئلة يجب طرحها قبل التوقيع
طرح «المركزي» عدداً من الأسئلة التي على المشتري أن يوجهها للبنك قبل توقيع اتفاقية الرهن العقاري ليقرر على ضوء الإجابات إن كان الرهن العقاري مناسباً له أم لا ومن أهمها:
فترة استهلاك قرض الرهن العقاري: كم سنة سيستغرق سداد القرض؟ ومدة القرض هي المدة الزمنية التي سيقدم لك البنك القرض خلالها: اتفاقية القرض العقاري تنتهي عادة بعد فترة من الوقت (على سبيل المثال، من 1 إلى 5 سنوات)، وبعد ذلك قد تطلب تجديد القرض لمدة رصيده أو سداده أو تحويله إلى مؤسسة مالية أخرى
ويجب أن تكون فترة سداد التمويل متوافقة مع إمكانياتك المالية، فعلى الرغم من أن فترة التمويل القصيرة تقلل من تكلفة التمويل إلا أنها تزيد من قيمة أقساط السداد الشهرية التي قد تعيق ميزانيتك الشهرية. وبالتالي يجب عليك اختيار منتج ذي فترة سداد مناسبة مع قدرتك على السداد الشهرية لتجنب مشكلة التعثر.
كذلك ما هو معدل الفائدة السنوي على القرض العقاري؟ وهل يتغير معدل الفائدة، وإذا كان الأمر كذلك، متى؟ كم يبلغ المبلغ الأساسي ومقدار الفائدة التي سيتم دفعها في نهاية مدة القرض؟ وكم تبلغ قيمة غرامة السداد المبكر للرهن؟ وما قيمة رسوم الرهن العقاري؟ بما في ذلك الرسوم القانونية ورسوم التقييم والرسوم الإدارية ورسوم الفحص وتسجيل الرهن العقاري.
ماهي الرسوم والمصاريف إذا: تأخرت عن الدفع؟ أو تخلفت عن دفعة؟ وأردت تغيير تاريخ استحقاق الدفع؟ وإذا ما أردت تغيير مبلغ الدفعة؟ أو أردت إضافة دفعة مقطوعة؟ أو أردت تجديد الرهن العقاري؟ وهل هناك أي رسوم أخرى؟
بعد مقارنة أسعار الفائدة والرسوم والنفقات، وموافقتك على القرض العقاري، ستحصل أيضاً على اتفاقية متعددة المكونات. يجب أن تطلب من محاميك مراجعتها قبل التوقيع، حيث أنها وثيقة ملزمة قانونياً بمجرد التوقيع ومن الضروري أن تفهم ما توافق عليه.
وإذا كنت تبحث عن رهن عقاري لعقار مؤجر كاستثمار، عليك التأكد من أن إيرادات الإيجار ستتخطى تكاليفك بما في ذلك تكلفة الاقتراض وأي رسوم خدمات على العقار واحتمال أن يستغرق الأمر وقتاً لإيجار العقار.
كيف يمكن حساب قيمة الرهن العقاري؟
تتوفر على المواقع الإلكترونية للبنوك المانحة لقروض برهن العقار حاسبة الرهن العقاري سهلة الاستخدام التي تعد بمثابة استشارة مالية تمكّن المُقترض من معرفة أهليته للقرض واحتساب مبلغ التمويل الممنوح والقسط الشهري وعدد سنوات سداد القرض وذلك عن طريق تزويد تفاصيل خاصة بك مثل دخلك الشهري ومصاريفك الشهرية وغيرها من الأمور المطلوبة. يجب عليك التذكر دائماً بأن الأرقام التي ستحصل عليها من خلال الحاسبة هي أرقام افتراضية من شأنها منحك لمحة عن أهليتك للحصول على القرض ومعرفة قيمة القسط الشهري الذي من المحتمل أن يترتب عليك طيلة فترة قرض الرهن العقاري، وجميعها خاضعة للتغير وفقاً لنسبة الفائدة وطبيعة سوق العقارات في الوقت الذي ترغب بشراء عقار فيه.
