دبي: «الخليج»
يمكن أن تشعر بالإرهاق في تحديد من أين تبدأ عند البحث عن قرض عقاري، ومعرفة ما الذي تبحث عنه، واختيار المنتج المناسب لك والمُقرض ومزود الرهن العقاري في نهاية المطاف. يصح ذلك على الذين يرغبون في الشراء خصوصاً للمرة الأولى والذين بدأوا للتو رحلتهم في عالم القطاع العقاري، كما ينطبق هذا الأمر على المشترين أصحاب الخبرة الجدد في دولة الإمارات العربية المتحدة الذين يدخلون إلى سوقها العقاري للمرة الأولى.
يوجد في دولة الإمارات العربية المتحدة أكثر من 15 بنكاً ومصرفاً عاملاً في هذا المجال، ويقدم كل منها مجموعة متنوعة من منتجات القروض السكنية بمعدلات وميزات ومعايير مختلفة.
ونظراً لوجود الكثير من الخيارات في السوق، فإنه من المهم بمكان، أن تُجري أبحاثك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض سكني. وفي الأغلب يتواصل المقترضون مع البنك الذي يتعاملون معه، ومع مَن يحتفظون بحساباتهم المالية الأساسية معه بالدرجة الأولى؛ وذلك قبل البحث في مكان آخر، ويميلون في كثير من الأحيان إلى المضي قدماً مع بنكهم أو مصرفهم الخاص؛ حيث يعتبرون أن ذلك هو الخيار الأسهل، ولكنه قد لا يكون دائماً الأفضل.
على الرغم من ذلك، يوصي بريندان كينيلي، كبير مستشاري الرهن العقاري في «مورتجاج فايندر»، دائماً بالتفتيش عن جهات إقراض ومنتجات رهن عقاري بديلة، قبل الالتزام مع أي جهة. ويقول: «وسواء كنت تقوم بهذا الأمر بنفسك أو عن طريق الاستعانة بخدمات وسيط رهن عقاري محترف، فهو مسألة شخصية، ولكننا نحض جميع المفترضين المحتملين على القيام بذلك في الحالتين».
قد يختلف العثور على القرض السكني المناسب ومعرفة ما يجب البحث عنه بالتحديد، اعتماداً على ظروفك، ولكن هنالك بعض الجوانب الحاسمة التي يجب أخذها في الاعتبار أثناء عملية البحث. وفيما يلي خمسة عوامل رئيسية يجب التأكد منها عند البحث عن قرض سكني، وفقاً لبريندان كينيلي:
1. أسعار الرهن العقاري
تعد مسألة الأسعار أكثر المجالات وضوحاً عند البدء في البحث عن قرض عقاري بالنسبة لمعظم الناس، وعند النظر إلى الأسعار، يجب أن تقرر ما إذا كنت تفضل اختيار منتج بمعدلات أسعار فائدة أو ربحية ثابتة أو متغيّرة؛ لذا يجب التحقق من الخيارين مع الأخذ في الاعتبار أهدافك طويلة الأمد، وكذلك وضع السوق وقت المعاملة.
يُعد الرهن العقاري المحدد المدة أكثر ملائمة لأولئك الذي يرغبون بالمزيد من الاستقرار، ومعرفة ما ستكون عليه أقساط السداد الشهرية لفترة زمنية محددة. تميل معدلات أسعار الفائدة أو الربحية على الرهون العقارية المحددة المدة الزمنية، إلى أن تكون لفترة سنة واحدة أو ثلاث أو خمس سنوات. أما معدلات أسعار الفائدة أو الربحية المتغيّرة يمكن أن تكون خياراً إذا كنت أقل احترازاً من المخاطر، وترغب في أن تغامر في الحصول على معدل أقل يتحرك وفقاً لمقتضيات السوق.
يميل معظم المقترضين إلى اختيار الرهون العقارية التي تتمتع بمعدلات أسعار الفائدة أو الربحية الثابتة، لأنها تمنحهم مزيداً من الوضوح لما يمكنهم توقع سداده خلال الفترة المحددة، ويسمح لهم بالتخطيط لإنفاق أموالهم بشكل أفضل.
وبمجرّد أن تقرر الاختيار ما بين معدلات أسعار الفائدة والربحية الثابتة أو المتغيرة، سوف تبحث بعد ذلك عن معدلات الرهن العقاري الفعلية المعروضة. وقد تختلف الأسعار في دولة الإمارات العربية المتحدة قليلاً بحيث تراوح ما بين 1.99% و5%؛ وذلك بحسب المُقرض والمنتج وظروفك. إن الأمر يستحق إجراء جولة على الأسعار المعروضة، والتأكد من هل لديك القدرة على الالتزام بالمعايير الخاصة بها؛ ولكن تذكر أن أقل سعر لا يعني دائماً أفضل منتج.
2. تحقق من معدل الارتداد
إن الجانب الوحيد الذي ينسى العديد من المقترضين مراعاته عند البحث عن منتج الرهن العقاري هو «معدل الارتداد».
لا ينطبق «معدل الارتداد» إلا عند مراعاة منتج الرهن العقاري المحدد بفترة ثابتة، وهو المعدل الذي «يعود إليه» الرهن العقاري عندما تنتهي فترة المدة المحددة.
عند مقاربة مُنتجَين مختلفين من منتجات الرهن العقاري المحددة بفترة معيّنة، فإنه من الضروري أخذ «معدل الارتداد» في الاعتبار. وفي الأغلب يستحوذ معدل الفائدة أو الربحية على القرض العقاري الرئيسي على انتباه المقترضين، ويجذبهم إذا كان يبدو منافساً للغاية في الظاهر. وعلى الرغم من ذلك، فإنه من الضروري النظر في ماهية معدل الارتداد وتبيان كيف يتم احتسابه؛ حيث سوف يعطيك ذلك عرضاً لكيفية ما قد يكون سداده بمجرّد انتهاء الفترة المحددة وما إذا كان هذا لا يزال في متناول يدك.
3. شمول رسوم الشراء ضمن الرهن
عند شراء عقار في دولة الإمارات، فإضافة إلى متطلبات الحد الأدنى للدفعة الأولى وهي 15% بالنسبة لمواطنيها و20% بالنسبة للمقيمين على أراضيها، هنالك أيضاً رسوم مرتبطة بعملية الشراء تصل إلى 7% والتي يتوجب تغطيتها. وتشمل هذه الأتعاب رسوم دائرة الأراضي ومكافأة الوكيل العقاري وكلفة الترتيبات المصرفية. وفي حال كنت تشتري في دبي، فإنه من الممكن تضمين نسبة معيّنة من هذه الرسوم ضمن الرهن العقاري.
وما يعنيه ذلك، هو أن المبلغ النقدي المطلوب مُقدماً من أجل إنجاز عملية الشراء قد تم تخفيضه، لأن المُقرض سوف يدرج بعض الرسوم ضمن القرض السكني، ويتيح لك سداده مع مرور الوقت كجزء من أقساط الرهن العقاري العادية. ويمكن أن يؤدي تضمين الرسوم داخل الرهن العقاري إلى أحد أمرين. أولاً، إذا كنت تمتلك أموالاً مدّخرة بالفعل، فإن ذلك سوف يتيح لك استخدام هذا المبلغ النقدي في الدفعة الأولى، وهو ما يساعدك على شراء شيء ما في نطاق سعري أعلى أو بدلاً من ذلك استخدام الأموال لتجديد وتأثيث الملكية الجديدة الخاصة بك. وبخلاف ذلك، إذا لم يكن لديك الأموال المتوفرة بسهولة، فإن ذلك سوف يتيح لك أن تتجاوز هذه الخطوة من خلال توفير هذه النقود الإضافية، ويسمح لك بالمضي قدماً في إنجاز عملية الشراء.
يُعد شمول الرسوم ضمن الرهن العقاري خياراً شائعاً لدى العديد من عملائنا في «مورتجاج فايندر»، ففي الواقع، اختار 55% من المقترضين الذين يتعاملون معنا في عام 2020، تضمين الرسوم ضمن الرهن العقاري.
إن النقطة التي يجب مراعاتها هنا، هي أنه ليس جميع المُقرضين يسمحون بخيار تضمين الرسوم؛ لذا، سوف تحتاج إلى تحديد ما إذا كنت ترغب في القيام بذلك مبكراً، وتذكر ذلك عند إجراء البحث الخاص بك.
4. تحويل الراتب
هل تحويل الراتب يعد شرطاً أساسياً للحصول على الرهن العقاري؟ يجب أن يُطرح هذا السؤال على جميع المُقرضين عند إجراء البحث الخاص بك. فبعض المُقرضين يشترط تحويل الراتب مقابل بعض معدلات الرهن العقاري أو سوف يعرضون عليك سعراً مخفّضاً في حال اخترت تحويل الراتب. وعلى الرغم من ذلك، فإنه ليس من الجليّ دائماً ما إذا كنت تركز على معدل الفائدة المُعلن فقط، وهو ما يجعل من المهم توضيح هذه النقطة قبل الالتزام.
سواء اخترت تحويل الراتب أم لا، فهذا قرار شخصي، لكنه خيار أوصي عملاءنا عموماً بعدم السير ضده؛ وذلك من أجل الاحتفاظ بالمرونة والسيطرة على مواردهم المالية.
5. قواعد حول المدفوعات الزائدة
عند التحدث مع المقترضين المحتملين، فإن الموضوع المشترك بين العديد منهم يتمحور حول الرغبة في التمكن من سداد الرهن العقاري في أسرع وقت ممكن. وإذا كان هذا هو الحال بالنسبة إليك أيضاً، فإنه من المفيد التحقق من معرفة ما إذا كان مُقرض الرهن العقاري سوف يسمح بدفعات زائدة من دون فرض غرامات.
يقوم بعض المُقرضين بتغريم المقترض جرّاء سداد الرهن العقاري بشكل أسرع قبل انتهاء فترة الرهن العقاري المتفق عليها؛ لذا، في حال كنت ترغب في اتخاذ خيار القدرة على السداد الزائد للرهن العقاري، فعليك أن تبحث عن مُقرض يسمح لك بالقيام بذلك من دون أن تتكبد أي رسوم إضافية. وسوف يوافق العديد من المُقرضين على السماح بتسديد مدفوعات زائدة تصل إلى 20% سنوياً من دون غرامة، حتى إن البعض منهم قد يصل لغاية 30%.
قد تبدو عملية تضييق نطاق الرهن العقاري المناسب والبحث عن المُقرض، مسألة طويلة الأمد، ولكن بالنظر إلى المبلغ المالي والالتزامات ذات العلاقة، فإنه من المهم التأكد من العثور على أفضل ما يناسبك، لأنك سوف تنسج علاقة مشتركة طويلة الأمد مع البنك أو المصرف.
يخلص بريندان كينيلي إلى أن هذا السرد ليس شاملاً بأي حال من الأحوال؛ إذ إن هنالك دائماً جوانب أخرى يجب التفكير فيها، ويمكن أن تختلف الاعتبارات من شخص إلى آخر، وتبقى النصائح الواردة هنا دليلاً للمساعدة في البدء برحلة الرهن العقاري.
يمكن أن تشعر بالإرهاق في تحديد من أين تبدأ عند البحث عن قرض عقاري، ومعرفة ما الذي تبحث عنه، واختيار المنتج المناسب لك والمُقرض ومزود الرهن العقاري في نهاية المطاف. يصح ذلك على الذين يرغبون في الشراء خصوصاً للمرة الأولى والذين بدأوا للتو رحلتهم في عالم القطاع العقاري، كما ينطبق هذا الأمر على المشترين أصحاب الخبرة الجدد في دولة الإمارات العربية المتحدة الذين يدخلون إلى سوقها العقاري للمرة الأولى.
يوجد في دولة الإمارات العربية المتحدة أكثر من 15 بنكاً ومصرفاً عاملاً في هذا المجال، ويقدم كل منها مجموعة متنوعة من منتجات القروض السكنية بمعدلات وميزات ومعايير مختلفة.
ونظراً لوجود الكثير من الخيارات في السوق، فإنه من المهم بمكان، أن تُجري أبحاثك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض سكني. وفي الأغلب يتواصل المقترضون مع البنك الذي يتعاملون معه، ومع مَن يحتفظون بحساباتهم المالية الأساسية معه بالدرجة الأولى؛ وذلك قبل البحث في مكان آخر، ويميلون في كثير من الأحيان إلى المضي قدماً مع بنكهم أو مصرفهم الخاص؛ حيث يعتبرون أن ذلك هو الخيار الأسهل، ولكنه قد لا يكون دائماً الأفضل.
على الرغم من ذلك، يوصي بريندان كينيلي، كبير مستشاري الرهن العقاري في «مورتجاج فايندر»، دائماً بالتفتيش عن جهات إقراض ومنتجات رهن عقاري بديلة، قبل الالتزام مع أي جهة. ويقول: «وسواء كنت تقوم بهذا الأمر بنفسك أو عن طريق الاستعانة بخدمات وسيط رهن عقاري محترف، فهو مسألة شخصية، ولكننا نحض جميع المفترضين المحتملين على القيام بذلك في الحالتين».
قد يختلف العثور على القرض السكني المناسب ومعرفة ما يجب البحث عنه بالتحديد، اعتماداً على ظروفك، ولكن هنالك بعض الجوانب الحاسمة التي يجب أخذها في الاعتبار أثناء عملية البحث. وفيما يلي خمسة عوامل رئيسية يجب التأكد منها عند البحث عن قرض سكني، وفقاً لبريندان كينيلي:
1. أسعار الرهن العقاري
تعد مسألة الأسعار أكثر المجالات وضوحاً عند البدء في البحث عن قرض عقاري بالنسبة لمعظم الناس، وعند النظر إلى الأسعار، يجب أن تقرر ما إذا كنت تفضل اختيار منتج بمعدلات أسعار فائدة أو ربحية ثابتة أو متغيّرة؛ لذا يجب التحقق من الخيارين مع الأخذ في الاعتبار أهدافك طويلة الأمد، وكذلك وضع السوق وقت المعاملة.
يُعد الرهن العقاري المحدد المدة أكثر ملائمة لأولئك الذي يرغبون بالمزيد من الاستقرار، ومعرفة ما ستكون عليه أقساط السداد الشهرية لفترة زمنية محددة. تميل معدلات أسعار الفائدة أو الربحية على الرهون العقارية المحددة المدة الزمنية، إلى أن تكون لفترة سنة واحدة أو ثلاث أو خمس سنوات. أما معدلات أسعار الفائدة أو الربحية المتغيّرة يمكن أن تكون خياراً إذا كنت أقل احترازاً من المخاطر، وترغب في أن تغامر في الحصول على معدل أقل يتحرك وفقاً لمقتضيات السوق.
يميل معظم المقترضين إلى اختيار الرهون العقارية التي تتمتع بمعدلات أسعار الفائدة أو الربحية الثابتة، لأنها تمنحهم مزيداً من الوضوح لما يمكنهم توقع سداده خلال الفترة المحددة، ويسمح لهم بالتخطيط لإنفاق أموالهم بشكل أفضل.
وبمجرّد أن تقرر الاختيار ما بين معدلات أسعار الفائدة والربحية الثابتة أو المتغيرة، سوف تبحث بعد ذلك عن معدلات الرهن العقاري الفعلية المعروضة. وقد تختلف الأسعار في دولة الإمارات العربية المتحدة قليلاً بحيث تراوح ما بين 1.99% و5%؛ وذلك بحسب المُقرض والمنتج وظروفك. إن الأمر يستحق إجراء جولة على الأسعار المعروضة، والتأكد من هل لديك القدرة على الالتزام بالمعايير الخاصة بها؛ ولكن تذكر أن أقل سعر لا يعني دائماً أفضل منتج.
2. تحقق من معدل الارتداد
إن الجانب الوحيد الذي ينسى العديد من المقترضين مراعاته عند البحث عن منتج الرهن العقاري هو «معدل الارتداد».
لا ينطبق «معدل الارتداد» إلا عند مراعاة منتج الرهن العقاري المحدد بفترة ثابتة، وهو المعدل الذي «يعود إليه» الرهن العقاري عندما تنتهي فترة المدة المحددة.
عند مقاربة مُنتجَين مختلفين من منتجات الرهن العقاري المحددة بفترة معيّنة، فإنه من الضروري أخذ «معدل الارتداد» في الاعتبار. وفي الأغلب يستحوذ معدل الفائدة أو الربحية على القرض العقاري الرئيسي على انتباه المقترضين، ويجذبهم إذا كان يبدو منافساً للغاية في الظاهر. وعلى الرغم من ذلك، فإنه من الضروري النظر في ماهية معدل الارتداد وتبيان كيف يتم احتسابه؛ حيث سوف يعطيك ذلك عرضاً لكيفية ما قد يكون سداده بمجرّد انتهاء الفترة المحددة وما إذا كان هذا لا يزال في متناول يدك.
3. شمول رسوم الشراء ضمن الرهن
عند شراء عقار في دولة الإمارات، فإضافة إلى متطلبات الحد الأدنى للدفعة الأولى وهي 15% بالنسبة لمواطنيها و20% بالنسبة للمقيمين على أراضيها، هنالك أيضاً رسوم مرتبطة بعملية الشراء تصل إلى 7% والتي يتوجب تغطيتها. وتشمل هذه الأتعاب رسوم دائرة الأراضي ومكافأة الوكيل العقاري وكلفة الترتيبات المصرفية. وفي حال كنت تشتري في دبي، فإنه من الممكن تضمين نسبة معيّنة من هذه الرسوم ضمن الرهن العقاري.
وما يعنيه ذلك، هو أن المبلغ النقدي المطلوب مُقدماً من أجل إنجاز عملية الشراء قد تم تخفيضه، لأن المُقرض سوف يدرج بعض الرسوم ضمن القرض السكني، ويتيح لك سداده مع مرور الوقت كجزء من أقساط الرهن العقاري العادية. ويمكن أن يؤدي تضمين الرسوم داخل الرهن العقاري إلى أحد أمرين. أولاً، إذا كنت تمتلك أموالاً مدّخرة بالفعل، فإن ذلك سوف يتيح لك استخدام هذا المبلغ النقدي في الدفعة الأولى، وهو ما يساعدك على شراء شيء ما في نطاق سعري أعلى أو بدلاً من ذلك استخدام الأموال لتجديد وتأثيث الملكية الجديدة الخاصة بك. وبخلاف ذلك، إذا لم يكن لديك الأموال المتوفرة بسهولة، فإن ذلك سوف يتيح لك أن تتجاوز هذه الخطوة من خلال توفير هذه النقود الإضافية، ويسمح لك بالمضي قدماً في إنجاز عملية الشراء.
يُعد شمول الرسوم ضمن الرهن العقاري خياراً شائعاً لدى العديد من عملائنا في «مورتجاج فايندر»، ففي الواقع، اختار 55% من المقترضين الذين يتعاملون معنا في عام 2020، تضمين الرسوم ضمن الرهن العقاري.
إن النقطة التي يجب مراعاتها هنا، هي أنه ليس جميع المُقرضين يسمحون بخيار تضمين الرسوم؛ لذا، سوف تحتاج إلى تحديد ما إذا كنت ترغب في القيام بذلك مبكراً، وتذكر ذلك عند إجراء البحث الخاص بك.
4. تحويل الراتب
هل تحويل الراتب يعد شرطاً أساسياً للحصول على الرهن العقاري؟ يجب أن يُطرح هذا السؤال على جميع المُقرضين عند إجراء البحث الخاص بك. فبعض المُقرضين يشترط تحويل الراتب مقابل بعض معدلات الرهن العقاري أو سوف يعرضون عليك سعراً مخفّضاً في حال اخترت تحويل الراتب. وعلى الرغم من ذلك، فإنه ليس من الجليّ دائماً ما إذا كنت تركز على معدل الفائدة المُعلن فقط، وهو ما يجعل من المهم توضيح هذه النقطة قبل الالتزام.
سواء اخترت تحويل الراتب أم لا، فهذا قرار شخصي، لكنه خيار أوصي عملاءنا عموماً بعدم السير ضده؛ وذلك من أجل الاحتفاظ بالمرونة والسيطرة على مواردهم المالية.
5. قواعد حول المدفوعات الزائدة
عند التحدث مع المقترضين المحتملين، فإن الموضوع المشترك بين العديد منهم يتمحور حول الرغبة في التمكن من سداد الرهن العقاري في أسرع وقت ممكن. وإذا كان هذا هو الحال بالنسبة إليك أيضاً، فإنه من المفيد التحقق من معرفة ما إذا كان مُقرض الرهن العقاري سوف يسمح بدفعات زائدة من دون فرض غرامات.
يقوم بعض المُقرضين بتغريم المقترض جرّاء سداد الرهن العقاري بشكل أسرع قبل انتهاء فترة الرهن العقاري المتفق عليها؛ لذا، في حال كنت ترغب في اتخاذ خيار القدرة على السداد الزائد للرهن العقاري، فعليك أن تبحث عن مُقرض يسمح لك بالقيام بذلك من دون أن تتكبد أي رسوم إضافية. وسوف يوافق العديد من المُقرضين على السماح بتسديد مدفوعات زائدة تصل إلى 20% سنوياً من دون غرامة، حتى إن البعض منهم قد يصل لغاية 30%.
قد تبدو عملية تضييق نطاق الرهن العقاري المناسب والبحث عن المُقرض، مسألة طويلة الأمد، ولكن بالنظر إلى المبلغ المالي والالتزامات ذات العلاقة، فإنه من المهم التأكد من العثور على أفضل ما يناسبك، لأنك سوف تنسج علاقة مشتركة طويلة الأمد مع البنك أو المصرف.
يخلص بريندان كينيلي إلى أن هذا السرد ليس شاملاً بأي حال من الأحوال؛ إذ إن هنالك دائماً جوانب أخرى يجب التفكير فيها، ويمكن أن تختلف الاعتبارات من شخص إلى آخر، وتبقى النصائح الواردة هنا دليلاً للمساعدة في البدء برحلة الرهن العقاري.
