إعداد: خنساء الزبير
بعد أربعة أشهر متتالية من الانخفاض، وصل الطلب على الرهن العقاري، الأسبوع الماضي، إلى أدنى مستوى له منذ عام 1997 في الولايات المتحدة الأمريكية؛ حيث تواصل أسعار الفائدة الارتفاع.
ووفقاً ل«جمعية مصرفيي الرهن العقاري» فقد انخفض طلب مشتري المنازل على الرهون العقارية خلال الأسبوع الثاني من شهر أكتوبر/ تشرين الأول 38% عنه قبل عام، وانخفضت طلبات إعادة تمويل قرض السكن 86% عنها قبل عام.
كذلك، انخفض عدد المقترضين الذين يمكنهم الاستفادة من إعادة التمويل إلى مستوى قياسي، وكانت أسعار الفائدة منخفضة للغاية خلال العامين الأولين من جائحة كوفيد، لدرجة أن الأغلبية العظمى من المقترضين من ذوي المعدلات الفائدة المرتفعة، أعادوا تمويلها بالفعل.
ارتفع متوسط عقد فائدة الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عاماً مع أرصدة القروض المطابقة للمبدأ التوجيهي (647 ألف دولار أو أقل) إلى 6.94% من 6.81%، مع انخفاض النقاط إلى 0.95 من 0.97 (بما في ذلك رسوم التنشيط) للقروض التي تكون دفعتها الأولى 20%. وهذا هو أعلى معدل منذ عام 2002 في مؤشر جمعية مصرفيي الرهن العقاري.
وذكرت الجمعية، في بيان هذا الأسبوع، السرعة والمستوى اللذان ارتفعت بهما المعدلات هذا العام قللا بشكل كبير من نشاط إعادة التمويل، وفاقم تحديات القدرة على تحمل التكاليف الحالية في سوق الشراء.
ونظراً لارتفاع أسعار الفائدة واستمرار ارتفاع أسعار المساكن يكافح مشتري المساكن المحتملين للتمكن من شراء منزل، ويتجه المزيد الآن إلى القروض ذات الفائدة القابلة للتعديل، والتي تقدم معدلات فائدة أقل.
وتحركت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى، وفي موقع «أخبار الرهن العقاري اليومية» حددت فائدة الرهن لأجل 30 عاماً عند 7.15% خلال الأسبوع.
ثقة شركات البناء
وتسببت المعدلات المرتفعة وانخفاض الطلب في تراجع ثقة شركات بناء المساكن مرة أخرى على مؤشر «الرابطة الوطنية لبناة المنازل» لتصبح في النطاق السلبي؛ وهي نصف ما كانت عليه قبل ستة أشهر فقط.
وأظهر استطلاع «الرابطة الوطنية لبناة المنازل» الشهري، انخفاضاً كارثياً في ثقة شركات بناء المساكن في أكتوبر للشهر العاشر على التوالي، لأدنى مستوى منذ عام 2012؛ وحذر خبير اقتصادي معروف، من أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة لا يزال في حالة «سقوط حر» نتيجة لذلك.
ووفقاً للاستطلاع جاء الانخفاض الأخير، بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى مستويات لم يشهدها المجال منذ الركود الهائل، ومن المتوقع أن تتسبب الزيادات المستمرة في أسعار فائدة الرهن العقاري طويل الأجل، بانخفاض مبيعات المنازل خلال أوائل العام المقبل على الأقل.
وقد انخفض مؤشر «الرابطة الوطنية لبناة المنازل» لشهر أكتوبر بمقدار ثماني نقاط، ليصل إلى 38 (بأكثر من خمس نقاط مما توقعه الاقتصاديون)، وتعد قراءات المؤشر الأقل من «50» علامة على المشاعر السلبية وسط شركات البناء. وقد حدث الهبوط الأخير في الثقة نتيجة ارتفاع معدلات الرهن العقاري نحو 7% إلى جانب أسعار المنازل التي لا تزال مرتفعة؛ وربما تدفع المعدلات المرتفعة بالعديد من مشتري المنازل المحتملين إلى الخروج من السوق، بسبب عدم القدرة على تحمل التكاليف.
وزادت معدلات الرهن العقاري بأكثر من الضعف هذا العام. وقال جيري كونتر، رئيس مجلس إدارة الرابطة: «أدت معدلات فائدة الرهن العقاري المرتفعة، إلى إضعاف الطلب بشكل كبير».
وكان بائعو المنازل يقومون بتخفيض السعر المطلوب بوتيرة قياسية خلال فترة الأربعة أسابيع المنتهية في 9 أكتوبر/ تشرين الأول لجذب المشترين.
وبدأت أسعار المساكن في التراجع في العديد من الأسواق في جميع أنحاء الولايات المتحدة؛ حيث انخفضت بنسبة 0.77% من يونيو/حزيران إلى يوليو/تموز، وكان أكبر انخفاض شهري منذ عام 2011.
كلفة الشراء
وتراجعت مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة للشهر الثامن على التوالي في سبتمبر/ أيلول مع تزايد معدلات الرهن العقاري واستمرار ارتفاع أسعار البيع، مما جعل من الصعب على كثير من المشترين المحتملين تحمل كُلفة شراء منزل جديد.
وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، الخميس، إن مبيعات المنازل القائمة تراجعت 1.5% إلى مستوى سنوي معدل موسمياً يبلغ 4.71 مليون وحدة الشهر الماضي. وبعيداً عن الهبوط قصير الأجل خلال ربيع عام 2020 حينما كان الاقتصاد يرزح تحت وطأة الموجة الأولى من جائحة كوفيد-19، هذا هو أدنى مستوى مبيعات منذ سبتمبر/ أيلول 2012.
وكان اقتصاديون استطلعت «رويترز» آراءهم توقعوا انخفاض المبيعات إلى معدل 4.70 مليون وحدة. وانخفضت المبيعات في الشمال الشرقي والغرب الأوسط والجنوب ولم تتغير في الغرب. وانخفضت عمليات إعادة بيع المنازل، التي تمثل الجزء الأكبر من مبيعات المنازل في الولايات المتحدة، 23.8% على أساس سنوي.
ورفع مجلس الاحتياطي الاتحادي سعر الفائدة القياسي من ما يقرب من الصفر في مارس/ آذار إلى النطاق الحالي من 3.00-3.25 في المئة في محاولة لكبح جماح أعلى معدل تضخم منذ 40 عاماً.
ونتيجة لذلك، تعرض سوق الإسكان الحساس لتغيرات أسعار الفائدة لضربة أكبر بكثير من معظم قطاعات الاقتصاد الأخرى. في المقابل، أظهرت قطاعات أخرى من الاقتصاد، مثل سوق العمل، نشاطاً أكبر على الرغم من محاولات مجلس الاحتياطي الاتحادي خفض الطلب.
رهون عقارية ميسورة للأقليات
في إطار البحث عن أسواق جديدة لتعزيز مبيعات الرهن العقاري المتآكلة، أطلق بنك أوف أمريكا منتجات الرهن العقاري الجديدة من دون دفعة أولى ومن دون كُلفة لإتمام المعاملة لمساعدة الأشخاص في مجتمعات الأقليات على شراء منازلهم الأولى، وقال: إنها للمساعدة في تضييق فجوة ملكية المنازل بين مجتمعات الأقليات (السود واللاتينيين).
وسيكون البرنامج المسمى «القرض المجتمعي الميسور» متاحاً لأسواق معينة بما في ذلك الأحياء ذات الأغلبية من السود واللاتينيين، في شارلوت بولاية نورث كارولينا، ودالاس بولاية ديترويت، ولوس أنجلوس وميامي.
ولا يتعين على المتقدمين أن يكونوا من السود أو من أصل إسباني أو لاتيني للتأهل للحصول على القروض.
وقبل التقديم، يجب على المتقدمين الحصول على شهادة مشتري المنزل التي يقدمها شركاء استشارات الإسكان المعتمدون من بنك أو أمريكا ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية.
